В Україні готуються зносити "хрущовки"

Як повідомила Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету ВР, виданню"Мінфін", законопроєкт про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду готують до другого читання, і його можуть внести до сесійної зали вже до кінця цього року.

Це питання викликає безліч запитань і побоювань у власників квартир у таких будинках, а також впливає на ринок нерухомості.

Що передбачає законопроєкт

Законопроєкт №6483, ухвалений у першому читанні 2022 року, передбачає можливість як реконструкції, так і знесення цих будівель:

• Реконструкція - заміна комунікацій, модернізація будинків;
• Знесення - з подальшим будівництвом нових житлових об'єктів.

Вибір способу оновлення: реконструкція чи знесення обиратимуться індивідуально для кожного будинку на основі енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

Примусове відчуження земельних ділянок: у разі суспільної необхідності можливе примусове вилучення земельних ділянок для реалізації реконструкції.

Цей документ стосується не тільки "хрущовок", а й інших старих будинків, яких в Україні налічується близько 45,6 тисяч. Серед них понад 17 тисяч будинків в аварійному стані.

Основна проблема попередніх спроб оновлення житлового фонду полягала у відсутності фінансування. Реконструкція за кошти держави занадто дорога, а інвестори часто шукали вигоди, що шкодило інтересам мешканців. Тепер же ситуація може змінитися. Законопроєкт передбачає чіткі механізми щодо примусового відчуження землі за потреби, а також варіанти тимчасового або постійного переселення мешканців під час реконструкції.

Однак не всі деталі законопроєкту ще опрацьовані. Є ризики, пов'язані з маніпуляціями, особливо з боку місцевої влади, яка може не забезпечити нові житлові умови для мешканців знесених будинків. Деякі експерти також висловлюють занепокоєння з приводу відсутності прозорих процедур вибору інвесторів і забудовників. Усе це потребує додаткового законодавчого врегулювання, щоб уникнути можливих зловживань.

Що буде з мешканцями "хрущовок"

Законопроєкт гарантує власникам "рівноцінне" житло за кількістю кімнат і площею. Однак є ризики, що забудовники вимагатимуть доплату за збільшену площу квартир у новобудовах. Це може стати проблемою для мешканців, особливо пенсіонерів, які не зможуть дозволити собі такі доплати.

Експерти радять не поспішати з рішеннями про продаж або купівлю квартир у "хрущовках". Оскільки умови отримання нового житла можуть змінитися, скуповувати квартири з розрахунком на додаткові квадратні метри вже немає сенсу.

Як зміни вплинуть на ринок нерухомості

Ринок старих квартир може зазнати змін. Нині "хрущовки" мають попит завдяки низькій поверховості, газовим плитам і відсутності ліфтів - усе це виявилося перевагами в умовах війни та блекаутів.

Однак після ухвалення закону ціни на квартири в старих будинках можуть знизитися на 10-15%. Мешканці побоюються невизначеності щодо того, де і на яких умовах їм запропонують нове житло. Тому ріелтори прогнозують можливий "розпродаж хрущовок".

Історія питання

Проблема старого житлового фонду не нова для України. Перші спроби реновації датуються ще 2006 роком, але жоден проєкт не отримав "зеленого світла" через фінансові труднощі. Зокрема, не було зрозуміло, чиїм коштом має відбуватися реконструкція: держави чи інвесторів, які, своєю чергою, шукали вигоду на шкоду інтересам мешканців.

Експерти висловлюють занепокоєння щодо потенційних маніпуляцій з боку місцевої влади та забудовників. Є ризик, що під час реконструкції мешканці можуть втратити свої квартири або будуть змушені доплачувати за додаткові площі. Також існує небезпека того, що не всі отримають адекватне нове житло.

Реновація старого житлового фонду - неминуча. Але, незважаючи на обіцяні переваги, вона несе багато ризиків для власників старого житла. Придбання "хрущовок" з надією на отримання додаткових квадратних метрів більше не виглядає перспективним. Тож наразі найкраща стратегія - уважно слідкувати за законодавчими змінами та зважувати всі можливі наслідки для свого майна.