Приватні будинки в Україні різко набрали популярності: як змінилися ціни та вподобання покупців

Експерти ЛУН відзначають стрімке зростання популярності приватних будинків з початку 2026 року, пише delo.ua. Причому найбільше — саме у прифронтових регіонах.

Логічно, що така тенденція була зумовлена суворою зимою, коли низькі температури поєднувалися з регулярними атаками на енергетику та серйозними проблемами зі світлом і теплом. Приватний будинок — це середовище, де можна дещо краще контролювати ситуацію, ніж у квартирі.

Як за чотири роки зросли ціни та попит?

За даними керівниці з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук, з 2022 по 2026 роки в Сумській області оренда приватних будинків подорожчала в 2,5 рази, а кількість відгуків зросла на 89%, у Миколаївській — у 2,4 рази при зростанні попиту на 71%, а в Харкові — на 22%.

Водночас у Київській області середня вартість оренди будинків зросла майже в 3,7 раза, тоді як кількість відгуків скоротилася з 2022 року на 31%. Подібна ситуація спостерігалася й у Дніпропетровській області, де ціни зросли у 2,5 рази, а попит знизився на 52%.

У середині травня ЛУН писав про зростання цін на будинки майже по всій Україні, крім Полтави, Дніпра та Миколаєва, де у порівнянні з минулим роком загальна ціна будинку знизилася на 2%, 4% та 3% відповідно, а також у Хмельницькому, де за рік ціна будинків не зазнала змін. Крім того, у Києві медіанна ціна будинку скоригувалася на -1% у річному вимірі, як повідомляється у звіті за ІІ квартал 2026 року.

Але якщо брати дані по області, без урахування обласного центру, то ціни зростали абсолютно всюди, іноді навіть більше ніж на 50% на рік.

«Порівнюючи ринок оренди будинків у 2022 та 2026 роках, важливо враховувати, що йдеться фактично про два різні етапи розвитку ринку. У 2022 році ціни формувалися в умовах гострої невизначеності після початку повномасштабного вторгнення. Тоді ринок лише адаптувався до нових реалій», — каже Оксана Остапчук.

Ринкова ситуація значною мірою залежить від специфіки регіону, і це часто може впливати на динаміку цін. Наприклад, для одних регіонів визначальними є міграційні процеси та внутрішня релокація населення, для інших – ризики безпеки або незначна кількість пропозиції на ринку.

«Це добре ілюструють регіони з помірним зростанням вартості оренди: наприклад, в Одеській області ціни зросли на 89%, проте попит знизився, як і в більшості областей цієї групи — від 18% до 60%. Водночас Волинська (+36%) та Чернігівська (+17%) області стали винятками, де кількість відгуків, навпаки, зросла», — повідомляє Оксана Остапчук.

Відповідно ціни формуються під впливом багатьох факторів, а не лише активності орендарів.

Первинний ринок та котеджні містечка

Експерти ЛУН повідомляють, що нових приватних будинків за рік також стало більше, ніж за попередні роки.

За підсумками 2025 року український житловий ринок фактично повернувся до своєї класичної структури: приблизно 70% нового житла припадає на квартири в багатоквартирних будинках, ще близько 30% – на одноквартирні будинки.

Сегмент приватного житла дедалі активніше освоюють професійні девелопери. Йдеться насамперед про котеджні містечка, які поступово перетворюються на повноцінний напрям житлового будівництва, а не лише на нішевий формат заміської нерухомості.

За даними ЛУН, станом на середину травня 2026 року в Україні будують 288 котеджних містечок. Це практично відповідає показнику річної давності: у травні 2025-го активними були 290 таких проєктів.

Лідером за кількістю активних котеджних містечок традиційно залишається Київська область – тут сьогодні реалізується 115 проєктів. Друге місце посідає Львівщина, де будують 60 котеджних містечок. На третьому – Івано-Франківська область із 34 активними проєктами.

Багато покупців, готових інвестувати в нерухомість, зараз обирають варіант заміського приватного будинку, каже співзасновник і керуючий партнер котеджного містечка Riviera Village під Вишгородом Сергій Слюсаренко.

Котеджні містечка стають альтернативою житловим комплексам і проєктам «місто в місті» для тих, хто хоче бути ближче до природи. Бізнесмени вбачають у напрямку Київського моря хороший потенціал, на відміну від щільно забудованої Конче-Заспи.

Які будинки користуються попитом?

За словами Сергія Слюсаренка, саме компактні будинки — від 140 кв. м — стають дедалі популярнішими. На відміну від попередніх тенденцій, коли частіше обирали більший простір площею 500–600 кв. м. Основними вимогами, без яких попит уже неможливий, є автономність і безпека.

«Зараз ми проектуємо будинки так, щоб підвальні приміщення могли використовуватися як бомбосховища подвійного призначення», — каже Сергій Слюсаренко.

Вартість житла в такому містечку стартує приблизно від 2 тис. доларів за кв. м і може сягати 3,5–4 тис. доларів залежно від формату та комплектації. Найкраще, за словами експертів, продаються будинки в сегменті 200–300 тис. доларів. Більш елітний сегмент з бюджетом понад 500 тис. доларів зараз переживає складніші часи.

У спеку та холод

Приватне житло дозволяє мати більшу автономію та контроль над температурним режимом. Цього року це стало актуальним не лише в холодну пору року, а й влітку під час аномально високих температур.

Дослідження ЛУН показало, що в передмісті Києва температура повітря може бути на 8 градусів нижчою, ніж у столиці.

«У щільно забудованих районах Києва температура поверхні під час літньої спеки може досягати 46–47 °C, тоді як у передмістях із великою кількістю зелених зон і водойм вона становить 39–41 °C», — йдеться в дослідженні ЛУН.

Актуальні ціни на будинки

За даними звіту ЛУН, найдорожчі квадратні метри у Львові – $1380 (+13% за рік). На другому місці – столичні будинки з медіанною вартістю $1240, що за рік зросла на 8%. Третє місце за вартістю квадратного метра посідають будинки в Ужгороді з ціною $1140 за кв.м, що на 10% більше, ніж рік тому.

Середня ціна приватного будинку в Києві становить $205 тис., тоді як «квадрат» приватного будинку коштує $1240.

Що стосується Київської області, найактуальніші дані ЛУН вказують на позначку в $115 тис. – і це на 15% більше, ніж рік тому. При цьому вартість квадратного метра за рік зросла на 12,44% і зараз становить $934.

Експерти повідомляють, що найбільше подорожчали будинки в Білоцерківському (+23%) та Бориспільському (+24%) районах. А найвища вартість маєтків зараз спостерігається в Обухівському районі — медіанна ціна маєтків тут сягає 250 тис. доларів, що на понад 40 тис. доларів дорожче, ніж у столиці.

Ціни на оренду

Запити на оренду порівняно з попередніми роками теж зростають, хоча коливаються залежно від сезону.

Навіть незначне зростання інтересу до оренди будинків на тлі інфляції та валютних коливань позначилося на медіанних орендних ставках. Водночас у багатьох випадках ціни на будинки в обласних центрах зростають повільніше, ніж у передмістях.

Наприклад, у Києві, Львові та Одесі медіанні ставки орендної плати за будинки з року в рік фактично не змінилися. У прилеглих областях ціни продемонстрували помітне зростання. Зокрема, у Львівській області оренда будинків подорожчала на 67%, майже зрівнявшись із показником самого Львова — близько $800. Таким чином, між містом та його передмістями фактично сформувався ціновий паритет.

Висновок

Приватний будинок в Україні поступово перестає бути виключно форматом заміського відпочинку або статусним житлом. На тлі викликів у сфері безпеки та енергетики його все частіше розглядають як повноцінну альтернативу квартирі — з більшою автономністю, приватністю та можливістю краще контролювати умови проживання.

Водночас змінюється й сам попит. Покупці дедалі частіше віддають перевагу компактнішим будинкам, але очікують від них автономності, енергоефективності та безпеки. На цей попит реагують і девелопери: кількість котеджних містечок залишається стабільною, а приватна забудова стає окремим повноцінним сегментом ринку.

Чи стане ця тенденція довгостроковою зміною структури житлового попиту, залежатиме не лише від ситуації з безпекою, а й від вартості утримання будинку, розвитку передмість та доступності необхідної інфраструктури. Однак уже зараз очевидно: для частини українців вибір між квартирою та приватним будинком більше не є вибором між міським та заміським життям — це вибір між двома різними моделями комфорту та автономності.

Підписуйтесь на наш канал на YouTube, щоб не пропустити нові відео на гостросоціальну тематику. Відповідні новини читайте у розділі «Соціалка» на Соцпорталі. Приєднуйтесь до каналу «Що там із соціалкою» у Viber або в Telegram та до нашого пабліку у Facebook і Instagram. Маєте конкретне запитання? Звертайтеся до СоцGPT!