Договір оренди житла: які пункти сторони обов’язково мають заздалегідь прописати в тексті

Про це в коментарі для РБК-Україна розповіла голова комітету Асоціації адвокатів України з цивільного права та процесу Тетяна Даниленко.

Чи обов’язково укладати договір оренди

За словами адвоката, закон передбачає письмову форму договору найму житла. Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу України, за таким договором власник передає або зобов’язується передати іншій стороні житло для проживання на певний строк за плату.

При цьому законодавство ототожнює поняття «найм» та «оренда».

Згідно зі статтею 811 ЦК України, договір найму житла має укладатися в письмовій формі. Нотаріально засвідчувати такий договір не обов’язково.

У письмовій угоді сторони можуть заздалегідь визначити основні умови проживання, зокрема:

• розмір орендної плати;
• кількість осіб, які проживають у житлі;
• термін оренди;
• порядок оплати комунальних послуг;
• умови утримання меблів та побутової техніки;
• порядок проведення ремонту;
• умови дострокового розірвання договору

Орендодавцем при цьому повинен бути власник житла або особа, яка має відповідні повноваження. Зокрема, йдеться про представника за довіреністю, управителя або орендаря, якому дозволено передавати житло в суборенду.

Які ризики несе власник

Без письмового договору власнику буде складніше довести ключові умови домовленості з орендарем. Зокрема, розмір орендної плати, термін проживання, порядок оплати комунальних послуг та кількість мешканців.

Окремою проблемою може стати стан квартири. За словами Даниленка, до договору слід додавати акт приймання-передачі житла, де фіксується його стан на момент заселення.

Без такого документа власнику може бути складно довести, які пошкодження з’явилися вже під час проживання орендаря, а які існували раніше.

У разі несплати орендної плати, комунальних послуг або пошкодження меблів та техніки у власника також буде менше можливостей для захисту своїх прав.

Крім того, письмовий договір у багатьох випадках є важливою підставою для виселення мешканців, якщо вони не виконують своїх обов’язків або продовжують проживати після закінчення узгодженого терміну.

Ще один ризик для власника — відповідальність за несплату податків, якщо буде встановлено факт нелегальної оренди. За словами адвоката, закон передбачає не лише адміністративну, а й кримінальну відповідальність за несплату податків у великих розмірах.

Що загрожує орендарю

Відсутність договору створює ризики й для особи, яка знімає житло. У разі усної домовленості орендар може в будь-який момент опинитися в ситуації, коли власник вимагає звільнити квартиру або підвищує орендну плату.

Як пояснює Даниленко, якщо вартість оренди та термін дії домовленості не зафіксовані в письмовій формі, орендарю складніше захистити себе від зміни умов.

У договорі сторони можуть передбачити, за скільки днів потрібно попереджати про дострокове розірвання угоди, які порушення є істотними, коли орендар повинен звільнити житло та як відбувається передача ключів і майна.

Існує також ризик стати жертвою шахрайства. Договір має укладатися саме з власником житла або належним чином уповноваженою ним особою. В іншому разі людина може передати гроші за оренду тому, хто видавав себе за власника, а після появи справжнього господаря залишитися без житла та коштів.

Чому важливо укладати договір

За словами адвоката, письмовий договір оренди є не просто формальністю, а способом захистити інтереси обох сторін.

«Легальний договір» не є ворогом орендодавця чи орендаря, а навпаки — їхнім запобіжним засобом. Чим чіткіше сторони прописують правила на початку оренди, тим менше шансів на конфлікт у майбутньому.

Підписуйтесь на наш канал на YouTube, щоб не пропустити нові відео на гостросоціальну тематику. Відповідні новини читайте у розділі «Соціалка» на Соцпорталі. Приєднуйтесь до каналу «Що там із соціалкою» у Viber або в Telegram та до нашого пабліку у Facebook та Instagram. Маєте конкретне запитання? Звертайтеся до СоцGPT!