Как не потерять деньги при покупке жилья на вторичном рынке: ключевые проверки

В 2026 году это особенно актуально из-за большого количества старого жилого фонда и неоцифрованных данных, сообщает Новини.LIVE со ссылкой на юридическую компанию "Бачинский и партнеры".

Как проверить документы на квартиру перед покупкой

Прежде всего нужно подтвердить право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве собственности. Обязательно проверяется выписка из реестра вещных прав — именно она показывает актуального владельца и возможные обременения.

Не менее важен технический паспорт. Он позволяет сверить фактическую планировку с официальной и выявить незаконные перепланировки. Если квартира старая и данных в реестре нет, придется дополнительно обращаться в БТИ.

Также проверяют:

• наличие зарегистрированных лиц;
• согласие второго супруга;
• отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Где скрыты риски при оформлении задатка

На практике стороны почти всегда договариваются о предварительном платеже. Здесь важно понимать разницу между авансом (который возвращается при срыве сделки) и задатком.

Юристы советуют оформлять именно предварительный договор у нотариуса. В нем четко прописывается цена, сроки выезда владельца и обязанность сняться с регистрации ("выписаться").

По закону, если покупатель передумал — деньги остаются у продавца. Если же продавец нашел кого-то "выгоднее" и отказал вам - он обязан вернуть сумму в двойном размере.

Согласие мужа или жены на продажу квартиры обязательно

Это одна из самых распространенных причин, почему сделки признают недействительными спустя годы. Даже если в паспорте владельца стоит штамп о разводе, имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью.

Бывшая жена или муж должны предоставить нотариально заверенное согласие на продажу. Специалисты советуют не верить на слово, что "мы все поделили" — без официальной бумажки вы рискуете получить судебный иск от обиженной "половинки" бывшего владельца.

Как узнать, кто зарегистрирован в квартире

Идеальный вариант для покупателя — "пустая" квартира без прописанных лиц на момент подписания сделки.

В крупных городах, как Киев, нотариусы имеют доступ к электронным реестрам территориальной общины и видят реальную картину. Однако во многих регионах до сих пор приходится полагаться на справки от ОСМД или ЖЭКа.

Особое внимание надо обратить на несовершеннолетних детей и военнообязанных — их снятие с регистрации может стать настоящим квестом, который лучше завершить до момента передачи основной суммы денег.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи

Часто продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, чтобы заплатить меньше налогов, но это очень рискованное предложение для покупателя. Если по каким-либо причинам суд отменит сделку, вы получите обратно лишь ту сумму, которая прописана на бумаге.

Также стоит убедиться, что в договоре зафиксировано отсутствие долгов за коммуналку и прописан четкий срок, когда бывший владелец заберет свои вещи и отдаст вам ключи.