«єОселя»: какие риски заложены в программе, предупреждают эксперты

Эксперты и участники рынка отмечают, что недавние изменения в условиях и технические сбои делают программу менее доступной и замедляют сделки, несмотря на громкие заявления правительства об успехе, пишет УНИАН.

Что мешает «єОселе» быть эффективной

Главная проблема – ужесточение требований к покупаемому жилью. С конца 2024 года для большинства категорий участников по программе допускается рассматривать квартиры и дома не старше 3 лет (ранее – до 10 лет). Это резко сокращает выбор на рынке недвижимости и подталкивает цены вверх на определенные квартиры: доступных «свежих» объектов просто недостаточно. Для внутренне перемещенных лиц (ВПО) и некоторых категорий — военных, медиков, педагогов — остаются послабления, но для большинства претендентов правило «трех лет» стало серьезным барьером.

Банки и задержки платежей

Еще один аспект — задержки с перечислением средств от госоператора («Укрфінжитло») банкам-застройщикам. Как отмечает эксперт рынка недвижимости и бывший президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита, деньги по одобренным заявкам иногда доходят с отсрочкой до 30 дней. Столько продавец обычно не хотят ждать:

Продавцы не готовы ждать месяц. Часто за это время выбранный объект уже продают другому покупателю, - говорит он.

Такие задержки отпугивают и покупателей, и продавцов и дополнительно сужают предложение в рамках программы.

Банки проводят очень тщательные проверки документов по ипотеке «єОселя» и нередко отклоняют заявки там, где при обычной сделке все прошло бы гладко — особенно это касается сделок по доверенности или документов, оформленных за границей. Эксперты указывают, что из-за этого потенциальные покупатели теряют возможность быстро закрыть сделку, а рынок получает сигнал о повышенных рисках.

Цифры программы и расширение льгот

Тем не менее государство расширяет программу: с 10 сентября введен механизм компенсаций для ВПО и жителей прифронтовых территорий — государство готово компенсировать 70% первого взноса и 70% ежемесячных платежей в первый год, а также до 40 тыс. грн на сопутствующие расходы при оформлении ипотеки. Кроме того, предусмотрены льготы для многодетных семей: ставка по кредиту должна снижаться в зависимости от количества детей, при трех и более – обещана «бесплатная ипотека» (детали еще предстоит утверждать).

Оценки экспертов – как воспользоваться программой

Некоторые специалисты видят в «єОселе» важный инструмент поддержки рынка: руководитель по развитию продуктов портала DIM.RIA Виталий Поберезький считает, что программа останется важным стимулом, особенно в крупных городах, при условии расширения перечня застройщиков и увеличения числа объектов, соответствующих условиям.

В то же время президент Ассоциации специалистов по недвижимости Елена Гайдамаха прямо говорит о необходимости ее доработок:

Надо пересмотреть, хватит ли денег, и увеличить возраст жилья, которое можно приобретать, - говорит Гайдамаха.

Без изменений, по ее мнению, программа рискует потерять эффективность и перестать быть подходящей ответом на жилищную проблему многих семей.

Руководитель по развитию продуктов DIM.RIA Виталий Поберезкий отмечает, что подготовка документов заранее существенно ускоряет процесс принятия решений.

Заранее подготовьте документы: это ускорит процесс принятия решения банком. Проверяйте всю информацию об объекте недвижимости: документы, продавца, соответствуют ли фото реальному объекту. Оценивайте свои финансовые возможности: учитывайте не только ежемесячный платеж, но и дополнительные расходы — ремонт, коммунальные платежи, налоги и т.д. Подайте заявки в несколько банков, чтобы сравнить предложенные условия и увеличить шансы на одобрение, — советует Поберезкий.

Обязательно нужно проверять документы на право собственности, застройщиков и прочее. Решением может стать привлечение специалистов, которые в этом помогут. Но по вопросу посредников мнения экспертов разделились. Глава правления «Укрфинжитло» Евгений Мецгер уверен, что никаких брокеров при оформлении жилья по «єОселе» не нужно.

Не нужны никакие брокеры. Не нужно с ними общаться, если тебе их помощь не нужна. У нас цифровая ипотека. Вы нажимаете одну кнопку за две минуты и получаете ответ. Дальше просто ищете квартиру среди тех, которые подходят под «єОселю», — подчеркивает Мецгер.

В то же время Юрий Пита отмечает, что опытный риелтор может сэкономить время и уберечь человека от ошибок.

Риелтор более осведомлен в этой программе, знает риски и нюансы документов, может подсказать, если кредит точно не одобрят. Это позволяет быстрее найти объект и не терять времени, — говорит эксперт.

В свою очередь Елена Гайдамаха обращает внимание на большой риск: если в какой-то момент эта программа прекратит свое существование, пользователям «єОсели» нужно быть готовыми к тому, что их льготная ставка по кредиту превратится в коммерческую.

Почему-то никто не обеспокоен этим моментом. Что угодно может случиться. Государство скажет: «Все, у нас нет денег, мы больше не будем поддерживать эту программу». Банк мне на это ответил, что тогда каждый человек, получивший кредит, перейдет на ставку потребительского кредита. На сегодняшний день кредитная ставка составляет 17%. То есть, если «єОселя» прекратит существование, льготный кредит перейдет на такой процент, — предупреждает Гайдамаха.

Итоги и перспективы

Сейчас «єОселя» демонстрирует двойственный эффект: с одной стороны, это реальная господдержка ипотеки и стимул для рынка; с другой — технические и регуляторные ограничения, задержки финансирования и сужение доступного рынка жилья снижают эффективность программы. Эксперты едины в одном: чтобы «єОселя» выполняла свои заявленные функции, нужны оперативные изменения — расширение допустимого фонда жилья, упрощение процедур и ускорение перечислений средств по одобренным сделкам.

Если правительство оставит текущие правила без корректив, программа рискует превратиться из инструмента доступной ипотеки в фактор дополнительного дефицита на рынке жилья — то есть в эффект, прямо противоположный ожидаемому.