"єОселя": які ризики закладені в програмі, попереджають експерти

Експерти та учасники ринку зазначають, що нещодавні зміни в умовах і технічні збої роблять програму менш доступною та уповільнюють угоди, незважаючи на гучні заяви уряду про успіх, пише УНІАН.

Що заважає "єОселі" бути ефективною

Головна проблема - посилення вимог до житла, що купується. З кінця 2024 року для більшості категорій учасників за програмою допускається розглядати квартири і будинки, не старші за 3 роки (раніше - до 10 років). Це різко скорочує вибір на ринку нерухомості та підштовхує ціни вгору на певні квартири: доступних "свіжих" об'єктів просто недостатньо. Для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) і деяких категорій - військових, медиків, педагогів - залишаються послаблення, але для більшості претендентів правило "трьох років" стало серйозним бар'єром.

Банки і затримки платежів

Ще один аспект - затримки з перерахуванням коштів від держоператора ("Укрфінжитло") банкам-забудовникам. Як зазначає експерт ринку нерухомості та колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта, гроші за схваленими заявками інколи доходять з відстрочкою до 30 днів. Стільки продавець зазвичай не хоче чекати:

Продавці не готові чекати місяць. Часто за цей час обраний об'єкт уже продають іншому покупцеві, - каже він.

Такі затримки відлякують і покупців, і продавців і додатково звужують пропозицію в рамках програми.

Банки проводять дуже ретельні перевірки документів за іпотекою "єОселя" і нерідко відхиляють заявки там, де за звичайної угоди все пройшло б гладко, - особливо це стосується угод за дорученням або документів, оформлених за кордоном. Експерти вказують, що через це потенційні покупці втрачають можливість швидко закрити угоду, а ринок отримує сигнал про підвищені ризики.

Цифри програми і розширення пільг

Проте держава розширює програму: з 10 вересня запроваджено механізм компенсацій для ВПО і жителів прифронтових територій - держава готова компенсувати 70% першого внеску і 70% щомісячних платежів у перший рік, а також до 40 тис. грн на супутні витрати під час оформлення іпотеки. Крім того, передбачено пільги для багатодітних сімей: ставка за кредитом має знижуватися залежно від кількості дітей, у разі трьох і більше - обіцяно "безкоштовну іпотеку" (деталі ще належить затверджувати).

Оцінки експертів - як скористатися програмою

Деякі фахівці вбачають у "єОселі" важливий інструмент підтримки ринку: керівник із розвитку продуктів порталу DIM.RIA Віталій Поберезький вважає, що програма залишиться важливим стимулом, особливо у великих містах, за умови розширення переліку забудовників і збільшення кількості об'єктів, що відповідають умовам.

Водночас президент Асоціації фахівців з нерухомості Олена Гайдамаха прямо говорить про необхідність її доопрацювань:

Треба переглянути, чи вистачить грошей, і збільшити вік житла, яке можна купувати, - каже Гайдамаха.

Без змін, на її думку, програма ризикує втратити ефективність і перестати бути відповідною відповіддю на житлову проблему багатьох сімей.

Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезкий зазначає, що підготовка документів заздалегідь істотно прискорює процес ухвалення рішень.

Заздалегідь підготуйте документи: це прискорить процес прийняття рішення банком. Перевіряйте всю інформацію про об'єкт нерухомості: документи, продавця, чи відповідають фото реальному об'єкту. Оцінюйте свої фінансові можливості: враховуйте не тільки щомісячний платіж, а й додаткові витрати - ремонт, комунальні платежі, податки тощо. Подайте заявки в кілька банків, щоб порівняти запропоновані умови і збільшити шанси на схвалення, - радить Поберезкий.

Обов'язково потрібно перевіряти документи на право власності, забудовників та інше. Рішенням може стати залучення фахівців, які в цьому допоможуть. Але щодо питання посередників думки експертів розділилися. Голова правління "Укрфінжитло" Євген Мецгер упевнений, що жодних брокерів при оформленні житла за "єОселею" не потрібно.

Не потрібні ніякі брокери. Не потрібно з ними спілкуватися, якщо тобі їхня допомога не потрібна. У нас цифрова іпотека. Ви натискаєте одну кнопку за дві хвилини й отримуєте відповідь. Далі просто шукаєте квартиру серед тих, які підходять під "єОселю", - підкреслює Мецгер.

Водночас Юрій Піта зазначає, що досвідчений рієлтор може заощадити час і вберегти людину від помилок.

Рієлтор більш обізнаний у цій програмі, знає ризики та нюанси документів, може підказати, якщо кредит точно не схвалять. Це дає змогу швидше знайти об'єкт і не втрачати часу, - каже експерт.

Зі свого боку Олена Гайдамаха звертає увагу на великий ризик: якщо в якийсь момент ця програма припинить своє існування, користувачам "єОселі" потрібно бути готовими до того, що їхня пільгова ставка за кредитом перетвориться на комерційну.

Чомусь ніхто не стурбований цим моментом. Що завгодно може статися. Держава скаже: "Усе, у нас немає грошей, ми більше не будемо підтримувати цю програму". Банк мені на це відповів, що тоді кожна людина, яка отримала кредит, перейде на ставку споживчого кредиту. На сьогодні кредитна ставка становить 17%. Тобто, якщо "єОселя" припинить існування, пільговий кредит перейде на такий відсоток, - попереджає Гайдамаха.

Підсумки та перспективи

Наразі "єОселя" демонструє двоїстий ефект: з одного боку, це реальна держпідтримка іпотеки і стимул для ринку; з іншого - технічні та регуляторні обмеження, затримки фінансування і звуження доступного ринку житла знижують ефективність програми. Експерти єдині в одному: щоб "єОселя" виконувала свої заявлені функції, потрібні оперативні зміни - розширення допустимого фонду житла, спрощення процедур і прискорення перерахувань коштів за схваленими угодами.

Якщо уряд залишить поточні правила без коректив, програма ризикує перетворитися з інструменту доступної іпотеки на фактор додаткового дефіциту на ринку житла - тобто на ефект, прямо протилежний очікуваному.