Чи реально купити житло в Німеччині українцям: закон, ціни, умови кредитування

Фахівці юридичного відділу Visit Ukraine розповіли УНІАН, чи можна купити квартиру в Німеччині недорого, скільки коштує житло і чи можуть українці купувати квартири або будинки на тих самих умовах, що й місцеві жителі.

Скільки коштує нерухомість у Німеччині

Ринок житлової нерухомості в Німеччині залишається одним із найстабільніших у Європі, хоча ціни значно різняться залежно від міста, - пояснили юристи Visit Ukraine.

Водночас, як зазначають фахівці, ринок житлової нерухомості поступово переходить до помірного зростання, і ця тенденція, імовірно, збережеться і в найближчі роки. За прогнозами, вартість житла може зростати приблизно на 3% щорічно через високий попит та обмежену пропозицію нових об'єктів на ринку.

Фахівці пояснили, скільки коштує купити квартиру в Німеччині - за їхніми словами, станом на 2026 рік середня ціна житлової нерухомості в Німеччині коливається приблизно від 4 100 до 4 700 євро за квадратний метр. Водночас цей показник може суттєво відрізнятися залежно від регіону, міста та типу житла - наприклад, у мегаполісах ціни значно вищі, ніж у невеликих населених пунктах.

Якщо оцінювати ринок загалом, середня вартість житлового об'єкта в країні становить близько 320 тисяч євро. Водночас медіанна ціна - на рівні приблизно 260 тисяч євро (тобто половина угод дешевша), - зазначили юристи.

За оцінками експертів, близько 80% усіх угод купівлі-продажу житла в Німеччині укладаються в межах від 150 тисяч до 550 тисяч євро.

Конкретна ціна залежить від багатьох чинників, зокрема:

• місця розташування об'єкта;
• стану будинку;
• площі;
• інфраструктури району;
• загальної ситуації на локальному ринку нерухомості.

Найвищі ціни на нерухомість у Німеччині традиційно фіксуються в мегаполісах.

Лідером за вартістю житла залишається Мюнхен - у середньому квадратний метр житла тут коштує приблизно 8 700-9 100 євро. При цьому в центральних районах міста ціни можуть перевищувати 11 000 євро за квадратний метр.

У Франкфурті-на-Майні середня ціна житла становить близько 5 600 євро за квадратний метр, у Гамбурзі - приблизно 5 900 євро.

У Берліні ціни дещо нижчі, ніж у деяких інших великих містах, але все одно залишаються високими. Залежно від району вартість квадратного метра тут коливається приблизно від 4 800 до 6 000 євро.

Для порівняння - у містах східної частини Німеччини нерухомість значно доступніша, і можна купити будинок у Німеччині недорого - вторинне житло, наприклад, у Лейпцигу в середньому становить приблизно 2 200 євро за квадратний метр. У Дрездені цей показник трохи вищий - близько 2 600 євро за квадратний метр.

Якщо говорити про загальну вартість квартир у великих містах, то ціни можуть бути досить високими навіть для відносно невеликих приміщень. Наприклад, квартира площею близько 55 квадратних метрів у Мюнхені може коштувати приблизно 460 тисяч євро. Житло площею 75 квадратних метрів обійдеться вже приблизно в 620 тисяч євро, тоді як квартира площею близько 100 квадратних метрів може коштувати близько 850 тисяч євро.

Чи можуть українці купити житло в Німеччині

Також, за словами фахівців, на іноземців у Німеччині не поширюються будь-які загальні законодавчі обмеження на купівлю нерухомості. Тобто житло в Німеччині для українців може стати настільки ж реальним, як і для німців.

Громадяни інших країн, зокрема українці, можуть купувати квартири або будинки на тих самих умовах, що й місцеві жителі. Основні вимоги стосуються фінансової прозорості, походження коштів і стандартної процедури нотаріального оформлення угоди.

Іноземці також можуть оформляти кредити на купівлю житла в німецьких банках, хоча банки зазвичай висувають суворіші вимоги до позичальників-нерезидентів, зокрема щодо рівня доходу та розміру власного вкладу (близько 30-50% і більше). На сьогодні ставки за такими кредитами становлять у середньому близько 4% річних, залежно від банку, терміну кредитування та фінансового профілю позичальника, - пояснили експерти.

Окремо варто враховувати додаткові витрати під час купівлі нерухомості. До них належать:

• податок на придбання нерухомості (залежно від федеральної землі він становить приблизно 3,5-6,5% від вартості об'єкта);
• послуги нотаріуса та реєстрації в земельному реєстрі (приблизно 1,5-2%);
• комісія ріелтора або посередника, яка може становити 3-6%.

У підсумку супутні витрати можуть становити до 10% і більше від вартості угоди, підкреслили юристи.

Як оформити іпотеку на житло в Німеччині - умови

Щоб стати власником квартири або будинку в обраній країні, варто знати не тільки скільки коштує житло в Німеччині, а й на яких умовах можна оформити іпотеку.

Станом на 2025-2026 роки середні ставки за іпотекою в Німеччині становлять приблизно від 3,5% до 4,5% річних. Конкретний відсоток залежить від терміну кредиту, умов банку, а також фінансового профілю позичальника, - зазначили юристи.

Банки зазвичай висувають низку стандартних вимог до позичальників. Зокрема, початковий внесок зазвичай становить від 20% до 40% вартості житла. Однак, як підкреслюють експерти, для іноземців або нерезидентів ці вимоги можуть бути більш жорсткими - у деяких випадках банки просять внести від 30% до 50% від вартості нерухомості.

Термін іпотечного кредитування найчастіше становить від 20 до 35 років. При цьому перед ухваленням рішення про видачу кредиту банки ретельно перевіряють фінансовий стан клієнта. Зокрема, оцінюють стабільність доходів, кредитну історію, податкове резидентство, а також законність джерела коштів, що використовуються для купівлі нерухомості.

Що стосується вимог до заробітної плати, німецькі банки орієнтуються на співвідношення кредиту і загального доходу. Іншими словами: яку частку сімейного бюджету доведеться витрачати на виплати.

Фахівці кажуть, що кредит не повинен перевищувати приблизно 30-35% доходу, але в деяких випадках ця межа може становити до 40%.