Які документи потрібні для державної реєстрації права власності на новобудову

Перед підписанням документів варто перевірити, чи відповідає квартира умовам договору, зафіксувати виявлені дефекти та переконатися, що забудовник передав документи, необхідні для оформлення нерухомості. Про це пише «Судово-юридична газета».

Особливо уважними слід бути тим, хто придбав житло через майнові права, відступлення права вимоги або інвестиційний договір: у таких випадках важливе значення має не тільки передача самої квартири, а й належне оформлення прав покупця.

Перевірте документи, що підтверджують право на квартиру

Перш за все майбутньому власнику варто переконатися, що його права на об’єкт оформлені належним чином.

Якщо квартира була придбана шляхом відступлення права вимоги або заміни сторони в інвестиційному договорі, необхідно перевірити, чи був забудовник належним чином повідомлений про зміну особи, яка має право вимагати передачі житла.

Питання заміни кредитора у зобов’язанні та відступлення права вимоги регулюються, зокрема, статтями 512–519 Цивільного кодексу України. Водночас необхідно враховувати положення конкретного договору із забудовником. У ньому можуть бути передбачені спеціальні умови щодо передачі відповідних прав іншій особі.

Одним із способів документально закріпити зміну інвестора є укладення тристороннього договору між забудовником, первісним інвестором та новим покупцем. Такий документ дозволяє підтвердити участь забудовника в оформленні відповідної заміни сторони.

Також доцільно отримати від забудовника довідку про повну оплату вартості квартири. Це допоможе підтвердити відсутність невиконаних фінансових зобов’язань, зокрема тих, які могли виникнути на попередніх етапах придбання житла.

Що взяти з собою на огляд квартири

До приймання квартири краще підготуватися заздалегідь. Для перевірки варто мати:

• інвестиційний договір або договір про придбання майнових прав;
• усі додатки до договору, в яких визначено характеристики квартири, перелік матеріалів та передбачених робіт;
• план квартири та документи з її технічними характеристиками;
• рулетку, будівельний рівень, лазерний далекомір і, за можливості, тестер напруги.

Під час огляду фактичний стан квартири необхідно порівнювати саме з тим, що забудовник зобов’язався передати згідно з договором та додатками до нього.

Що потрібно перевірити в квартирі перед підписанням акта

Огляд не варто обмежувати перевіркою зовнішнього вигляду приміщення. Слід звернути увагу на стан основних конструкцій та інженерних систем.

Зокрема, варто перевірити якість стін, підлоги та стяжки, стан і роботу вікон та дверей, вентиляцію, електрощит, водопостачання та каналізацію.

Окремо необхідно оглянути встановлені лічильники: перевірити їхній стан, наявність пломб та зафіксувати початкові показники. Це може мати значення під час подальших розрахунків за комунальні послуги.

Як правильно зафіксувати недоліки квартири

Якщо під час огляду виявлено дефекти або невідповідність квартири умовам договору, їх необхідно документально зафіксувати.

Зауваження доцільно внести до дефектного акта або іншого документа, в якому фіксуються виявлені недоліки. Опис кожного дефекту має бути максимально конкретним. Замість загальної фрази «проблема з вікном» краще вказати, наприклад: «пошкоджено ущільнювач правого вікна житлової кімнати».

Додатково варто провести фото- та відеофіксацію дефектів, а також отримати підпис представника забудовника на документі з зауваженнями.

У документі можна передбачити можливість повторного огляду квартири після усунення забудовником зафіксованих недоліків.

Чи варто підписувати акт прийому-передачі, якщо є дефекти

Особливо обережно слід ставитися до підписання документів, у яких зазначено, що покупець не має претензій до стану квартири.

Якщо під час огляду виявлено істотні недоліки, підписання акта з беззастережним підтвердженням відсутності претензій може ускладнити подальше врегулювання спору щодо таких дефектів.

У такому випадку доцільно детально зафіксувати недоліки в дефектному акті або викласти вимоги в письмовій претензії, вказавши, які саме недоліки необхідно усунути і в який термін.

Коли покупець стає власником квартири

Окремим важливим етапом є державна реєстрація права власності на новобудовану квартиру.

Право власності на нерухоме майно, яке відповідно до закону підлягає державній реєстрації, виникає з дня такої реєстрації. Тому отримання ключів або фактичний доступ до квартири не слід ототожнювати з державною реєстрацією права власності.

Після завершення необхідних процедур відомості про право на квартиру вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Які документи можуть знадобитися для реєстрації права власності

Перелік документів залежить від конкретної схеми придбання квартири, умов договору та способу оформлення новобудови.

Залежно від обставин для державної реєстрації можуть знадобитися, зокрема:

• договір, на підставі якого набувалися майнові права або виникло право вимоги;
• договори про відступлення права вимоги, якщо такі укладалися;
• документ про передачу квартири покупцеві;
• документи забудовника, що підтверджують виконання покупцем фінансових зобов’язань, якщо вони передбачені відповідною схемою оформлення;
• технічні документи на об’єкт;
• інші документи, передбачені законодавством для державної реєстрації конкретного об’єкта.

Заяву та документи для державної реєстрації можна подати через суб’єкта державної реєстрації, зокрема через ЦПАУ, який надає відповідну послугу, або звернутися до нотаріуса, наділеного повноваженнями державного реєстратора.

За результатами державної реєстрації відомості про право власності вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Коли оформляти комунальні послуги та що перевірити в платіжках

Після приймання квартири необхідно також з’ясувати порядок оформлення відносин щодо електро-, водо- та теплопостачання, а також управління багатоквартирним будинком.

Особливе значення має фіксація показань лічильників на момент передачі квартири. Також варто з’ясувати, з якої дати та на якій правовій підставі конкретний постачальник або управитель починає нараховувати платежі.

Якщо власнику виставляють платежі за період, коли квартира йому ще фактично не була передана, необхідно перевірити підстави таких нарахувань та умови відповідних договорів.

Що робити, якщо забудовник не видає необхідні документи

Проблеми можуть виникнути й після введення будинку в експлуатацію. Зокрема, забудовник може затримувати передачу квартири або документів, необхідних покупцеві для оформлення своїх прав.

У такій ситуації насамперед необхідно виходити зі змісту укладеного договору та обов’язків забудовника, передбачених ним і законодавством. Вимоги щодо передачі документів та виконання інших зобов’язань доцільно оформляти письмово.

Якщо врегулювати питання із забудовником не вдається, інвестор може захищати свої майнові права та інтереси в судовому порядку.

Ключі — ще не фінал: що повинен зробити покупець

Приймання квартири в новобудові фактично складається з кількох важливих етапів: перевірки документів та прав на об’єкт, технічного огляду житла, фіксації дефектів, належного оформлення передачі квартири та державної реєстрації права власності.

Тому поспішати з підписанням документів лише заради отримання ключів не варто. Перед цим покупцеві доцільно переконатися, що фактичний стан житла відповідає домовленостям із забудовником, усі зауваження належним чином зафіксовані, а пакет документів дозволяє завершити оформлення квартири та зареєструвати право власності.

Підписуйтесь на наш канал на YouTube, щоб не пропустити нові відео на гостросоціальну тематику. Відповідні новини читайте у розділі «Соціалка» на Соцпорталі. Приєднуйтесь до каналу «Що там із соціалкою» у Viber або в Telegram та до нашого пабліку у Facebook та Instagram. Маєте конкретне запитання? Звертайтеся до СоцGPT!