Квартиру здали в оренду, а потім вирішили продати: які права зберігаються у орендаря

Юрист Юрій Айвазян пояснив, коли орендаря можуть попросити виселитися і що станеться із заставою, повідомляють «Новини.LIVE».

Чи припиняється оренда у зв’язку з продажем квартири

За словами фахівця, сам факт продажу квартири не припиняє договір оренди. Згідно зі статтею 814 Цивільного кодексу України, новий власник набуває прав та обов’язків орендодавця.

Тобто після продажу житла покупець стає новим орендодавцем, а договір продовжує діяти протягом строку, на який він був укладений.

Однак є важливий виняток. Частина друга статті 770 ЦК України дозволяє передбачити в договорі, що відчуження квартири є підставою для припинення оренди.

Тому в першу чергу орендарю слід перевірити, чи містить його договір:

• умова про припинення оренди у разі продажу квартири;
• право власника достроково відмовитися від договору;
• конкретний строк та порядок повідомлення про припинення оренди;
• умови повернення забезпечувального платежу.

Якщо таких положень немає, сам по собі продаж квартири не дає власнику права вимагати звільнення житла в короткі терміни лише через зміну його планів.

Коли договір можна розірвати достроково

Стаття 651 Цивільного кодексу України передбачає кілька способів дострокового розірвання договору.

Це можливо:

• за взаємною згодою орендодавця та орендаря;
• шляхом односторонньої відмови, якщо таке право передбачено договором або законом;
• за рішенням суду, зокрема у зв’язку з істотним порушенням умов договору.

Для договору оренди житла закон також визначає окремі підстави, за яких власник може вимагати його розірвання.

Зокрема, це може бути:

• несплата орендної плати протягом шести місяців, а в разі короткострокової оренди — більше двох разів;
• руйнування або пошкодження житла орендарем або особами, за яких він несе відповідальність;
• використання квартири не за призначенням;
• систематичне порушення прав та інтересів сусідів після письмового попередження.

Якщо власнику або членам його сім’ї житло необхідне для проживання, орендаря слід попередити про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

При цьому намір продати квартиру не є необхідною умовою для того, щоб власник використовував її для особистого проживання, тому сам по собі факт продажу не виправдовує вимогу звільнити житло за тиждень.

Чи може власник просто виселити орендаря

Навіть якщо між сторонами виник спір щодо розірвання договору, власник не може самостійно провести примусове виселення.

Стаття 826 ЦК України передбачає, що після припинення договору примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

До набрання таким рішенням законної сили власник не має права самовільно:

• міняти замки;
• виносити речі орендаря;
• відключати комунальні послуги;
• фізично не допускати орендаря до квартири.

Якщо власник вважає, що договір має бути достроково розірваний, він повинен мати відповідну законну підставу. У разі спору питання вирішується в судовому порядку.

Після отримання судового рішення, що набрало законної сили, його виконання здійснюється в рамках виконавчого провадження. Примусове виселення фізичної особи здійснює державний виконавець, а за необхідності — із залученням поліції.

Чи має орендар право придбати квартиру

У деяких випадках орендар має переважне право на придбання житла.

Якщо договір оренди укладено на строк понад один рік, частина друга статті 822 ЦК України передбачає для орендаря переважне право придбати квартиру перед іншими особами.

Для цього власник повинен повідомити орендаря про ціну та інші умови продажу.

Водночас до договорів строком до одного року це право не застосовується через обмеження, встановлене частиною другою статті 821 ЦК України.

Що буде із заставою за квартиру

Окремо варто розібратися з грошима, які орендар передавав власнику під час заселення. Залежно від змісту договору це може бути забезпечувальний платіж, аванс, застава або інша передбачена сторонами сума.

Якщо йдеться про гарантійний платіж, власник може використати його для погашення передбачених договором заборгованостей — наприклад, за оренду, комунальні послуги або пошкодження майна.

Після розірвання договору, здачі квартири та остаточного розрахунку невикористана частина такого платежу має бути повернута орендарю. Власник не може просто залишити всю суму без пояснення.

Якщо кошти утримуються через пошкодження майна, він повинен обґрунтувати відповідні витрати.

Звичайний знос меблів, техніки або оздоблення в результаті нормального користування житлом не є пошкодженням, за яке автоматично відповідає орендар.

Якщо перерахована сума була авансом або оплатою за останній місяць, вона повинна бути зарахована в рахунок відповідної орендної плати.

Невикористаний залишок у разі дострокового розірвання договору підлягає поверненню.

Згідно з частиною другою статті 570 ЦК України, якщо не встановлено, що платіж є завдатком, він вважається авансом.

Коли завдаток можуть повернути у подвійному розмірі

Правила щодо подвійного повернення стосуються саме завдатку, а не будь-якої суми, яку в побуті називають «заставою».

Згідно зі статтею 571 ЦК України, якщо невиконання зобов’язання відбулося з вини сторони, яка отримала заставу, вона повинна повернути її та додатково сплатити суму в тому ж розмірі.

Однак якщо йдеться про звичайний забезпечувальний платіж або аванс, правило про подвійну виплату автоматично не застосовується.

Тому в разі спору насамперед потрібно перевірити, як саме платіж визначений у договорі або розписці, для чого його передавали та за яких умов він підлягає поверненню.

Що робити, якщо орендодавець просить виїхати достроково

Якщо орендодавець пропонує розірвати договір до закінчення встановленого терміну за взаємною згодою, усні домовленості краще замінити письмовою угодою.

У ній слід зафіксувати:

• дату розірвання договору;
• суму, яку орендодавець повинен повернути орендарю;
• дату та спосіб повернення коштів;
• стан розрахунків за оренду та комунальні послуги;
• показники лічильників;
• стан квартири та наявність або відсутність пошкоджень;
• дату передачі ключів;
• за необхідності — компенсацію витрат на переїзд.

Передавати ключі лише на підставі усної обіцянки повернути гроші пізніше — ризиковано.

Якщо ж квартира продається, але договір оренди продовжує діяти, права та обов’язки орендодавця переходять до нового власника. Тому бажано, щоб під час продажу сторони окремо зафіксували інформацію про чинний договір та забезпечувальний платіж, щоб у майбутньому не виникло суперечок щодо того, хто саме повинен його повернути.

Підписуйтесь на наш канал на YouTube, щоб не пропустити нові відео на гостросоціальну тематику. Відповідні новини читайте у розділі «Соціалка» на Соцпорталі. Приєднуйтесь до каналу «Що там із соціалкою» у Viber або в Telegram та до нашого пабліку у Facebook та Instagram. Маєте конкретне запитання? Звертайтеся до СоцGPT!