Заоблачная стоимость аренды жилья для ВПЛ. Экспертка рассказала, как это можно предотвратить
Из-за российского вторжения около четырех миллионов украинцев, которые стали внутренне перемещенными лицами, до сих пор не могут вернуться домой.
Они преимущественно снимают жилье за свой счет. В марте этого года большинство из них лишились права на денежную помощь, из-за чего 130 тысяч человек, которые больше не могли оплачивать аренду, вернулись в опасные регионы.
Ситуация с ВПЛ обострила проблемы рынка аренды жилья, которые были и до войны, утверждает Спілка орендарів житла. Целью этой инициативы является отстаивание права арендаторов, способствование созданию условий для равных и справедливых отношений между ними и собственниками, адвокатирование принятий справедливых государственных политик в данной сфере.
Соцпортал попросил активистку Спілки, исследовательницу экспертной команды “Нова житлова політика” Виту Шнайдер рассказать, что происходит с арендой жилья и возможно ли улучшить ситуацию. Вита также является автором документального фильма по этой теме “Безпека в оренду”, который описывает основные проблемы сферы.
Как давно тема аренды жилья находится в фокусе вашего внимания? Интересовались ли ею полномасштабное российское вторжение?
Фокусированно темой аренды жилья я начала заниматься после полномасштабного вторжения. Хотя вопросу аренды жилья не уделялось достаточно внимания даже после 2014 года, когда появились первые переселенцы. Считалось, что для них какие-то убежища, но на самом деле люди преимущественно арендовали жилье. После полномасштабного вторжения большинство переселенцев также проживает в арендном жилье.
Считается, что если человек выехал из убежища, то у него все в порядке. Поэтому их обходит вниманием и государство, и международные организации, работающие с переселенцами, и городские власти.
Но неизвестно, что дальше происходит с этими людьми. Они могут найти квартиру, выехать из приюта, потому что там тяжело жить. Но им поднимут цену аренды в частном жилье, они не найдут работу и не исключено, что вернутся домой под обстрелы.
Насколько подорожала аренда с началом большой войны?
По данным Госстата на 2023 год, цены на аренду выросли на 15,9%, официальная инфляция была 5,1%. То есть рост цен на аренду втрое превышает рост инфляции. Эти данные мы приводили в фильме, потому что у арендодателей есть следующие аргументы: “Цены выросли, все подорожало, нужно повышать стоимость аренды”. Но арендодатели повысили аренду больше, чем выросли цены.
В фильме мы также хотели оспорить другое распространенное мнение, что цены растут релевантно к увеличению спроса. Действительно спрос увеличивается, но далеко не все люди уехали в западные регионы, где цены выросли больше всего. Многие оказались в Киеве, в Одессе или в центральных регионах. Но там цены или не сильно выросли, или упали в первые годы войны.
(Во время войны Киев опустился на третье место по стоимости аренды однокомнатной квартиры (15000 грн в месяц в 20424 году) Самыми дорогими стали Львов (16000 грн) и Ужгород (19000 грн). По данными МОМ, больше всего переселенцев сейчас в Днепропетровской, Харьковской областях и в столице. Вероятно, такая разница в ценах также связана с вопросами безопасности, – ред.).
Какими являются наиболее распространенные договоры аренды? Какую юридическую силу они имеют?
Арендаторы, как правило, подписывают стандартные договоры, предоставляемые риелторами. Согласно Гражданскому Кодексу договоры аренды имеют юридическую силу, если в них изложены основные условия аренды (стоимость, срок проживания и прочее) и если они подписаны обеими сторонами — арендатором и арендодателем. Но люди часто высказывают мнение, что у этих договоров нет сил, потому что они нотариально не заверены. У арендаторов такое впечатление: “А зачем их вообще подписывать, если они не имеют силы”. Или: “Нам понравился арендодатель: он хороший человек, как нам показалось. И мы ничего не подписывали”.
На самом деле эти договоры имеют силу. Договоры об аренде жилья не должны быть нотариально заверены (исключением являются только случаи, когда это аренда с выкупом).
С этим договором можно идти в суд, это прописано в Гражданском кодексе. Важно заключать договор, чтобы обезопасить свои права, даже если арендодатель это человек, которому вы доверились и который к вам хорошо отнесся.
Из вашей ленты создается впечатление, что единственным механизмом контроля за рынком арендного жилья остается апелляция к этике и морали.
На местном уровне нельзя внедрять механизмы, не существующие в национальном законодательстве. Поэтому для местных властей наиболее популярным способом реагирования на несправедливость со стороны арендодателей стала апелляция к морали. Мэр Львова Андрей Садовый предлагал в начале вторжения создать реестр недобросовестных арендодателей и заставлять их бесплатно отдавать свое жилье в пользование. Это не сработало, хотя под его постом было большая количество комментариев.
Но город мог бы следить за соблюдением уже существующих норм — тех, которые уже прописаны в Гражданском кодексе.
Например, что нельзя выселять человека без предупреждения за три месяца, нельзя поднимать стоимость аренды, если эти вещи не предусмотрены договором.
Одна из арендаторок рассказала о своей ситуации. Девушка арендовала маленькую квартирку во Львове за 6000 гривен в течение 5 лет, а в начале вторжения владелица квартиры решила поднять аренду до 500$. Конечно, арендаторка не согласилась и решила переехать через месяц, на что владелица среагировала агрессивно, ворвалась в квартиру на следующий день и сказала выселяться. Арендаторка вызвала полицию. Но полиция не сделала ничего, чтобы предотвратить выселение, кроме предложения “распространять ситуацию медийно”. Полиция может по меньшей мере составить протокол, выселяемый незаконно. Потому что эти вещи прописаны в Конституции и Гражданском кодексе. Нельзя выселить человека вот так без предупреждений. Также, конечно, нельзя без переподписания договора поднимать цену. Город мог бы учить полицию как реагировать в таких ситуациях, мог бы создать консультативные институты, которые помогали бы арендаторам, с которыми несправедливо обращаются. Также город мог бы следить за уплатой налогов, потому что большинство сектора в тени. Эти налоги могли бы идти в бюджет города, а также в них закладывается военный сбор.
Стандартные договоры, которые предлагают риелторы, по вашим словам, довольно распространены и имеют юридическую силу для защиты прав арендаторов. Проблема в том, что люди не верят в их действенность. Однако эти договоры все равно заключаются в обход налогов?
Налоги недополучаются, поскольку арендодатель дальше не регистрирует в налоговых органах договор аренды. Арендодатель должен оформить ФЛП или просто уплачивать налог на доход, прикрепив настоящий договор. Такая практика существует, но в основном для квартир в дорогом секторе. Там как раз заключаются договоры, уплачиваются налоги, жилье находится в надлежащем состоянии. Тенизация рынка аренды, в первую очередь, является проблемой для малообеспеченных людей, уязвимых групп населения, но и для людей со средним доходом также.
В вашем фильме приводятся примеры несправедливого отношения к некоторым категориям арендаторов. Например, к семье военного, которой неоправданно подняли плату.
Во Львове есть три района, где проживают военные, из-за специфики своей работы. Героиня нашего фильма рассказывала, что ее муж работает как раз над такими задачами, и ему нужно 40 минут доехать до базы. Так что жить ни в одном другом районе города они не могут. По ее словам, арендодатели об этом знают и сознательно поднимают цены. Но, как в ситуации героини из фильма, военные в тылу не зарабатывают большие деньги. Поэтому женщина была вынуждена выйти на работу, хотя планировала быть с ребенком в декрете.
Другие примеры предвзятого отношения — это то, что есть “хорошие” и “плохие” переселенцы. К людям из Донецкой и Луганской области более пристрастное отношение, чем, скажем, к людям из Запорожской или Херсонской.
Значение имеет язык, на котором вы говорите. Большинство моих респондентов пытаются перейти на украинский язык, для многих это важно. Но у них могут быть дети или пожилые родители, то есть люди, для которых это сложнее. Скажем, у меня была респондентка со взрослой дочерью с аутизмом, которой не так легко перестроиться.
Еще сложно снять квартиру людям с инвалидностью, хотя для них это наиболее нужно. Им очень тяжело жить в приютах, мыться, ходить в туалет. Если ребенок с аутизмом, то ему сложно находиться среди большого количества незнакомых людей. Но найти квартиру людям из уязвимых категорий нелегко. Я говорила с незрячим человеком, которому отказали в аренде с мотивацией: “Вы нам сожжете квартиру”. Хотя это взрослый человек, ориентирующийся в пространстве и живший сам.
С животным найти жилье тоже проблематично. Но если у людей маленький ребенок, то это может быть еще труднее.
И это неоправданные вещи. Арендодатель должен понимать, что он отдает квартиру в полное пользование другому человеку и получает из этого прибыль, поэтому, во-первых, должен вкладываться в амортизацию квартиры, а во-вторых, закладывать в договор механизмы компенсации повреждений.
Есть ли механизмы компенсации расходов на жилье для самых уязвимых групп?
До марта этого года были выплаты для ВПЛ: 2 тысячи гривен на взрослого человека и 3 на ребенка или человека с инвалидностью. Из интервью я знаю, что большинство людей использовало эти средства на оплату аренды. Сейчас Министерство соцполитики продумывает способ компенсации аренды переселенцам, у которых невысоки доходы. Я критически отношусь к такой программе.
Если вбрасывать деньги в сектор, где нет никаких требований к состоянию жилья или ограничениям оплаты за квадратный метр, где не уплачиваются налоги, нет защиты от выселений, то цены будут подниматься.
Получится ситуация как с военными, о высоких зарплатах которых сложились стереотипы, прямо влияющие на сумму аренды для их семей.
Сейчас разрабатывается Закон Украины “Об основных принципах жилищной политики”, который должен упразднить Жилищный кодекс УССР. Однако в нем также нет требований к состоянию арендного жилья или ограничениям по его стоимости. В постановлении о местах временного проживания ВПЛ есть минимальные требования к качеству помещений, а к арендованному жилью — нет. А это необходимо внедрить, потому что мы не сможем построить жилье для всех, кто потерял его. Доля арендаторов будет только увеличиваться. В то время как результаты исследования “єОселя” или “єВідновлення” ограничены. Весомым источником компенсации для них являются неизвестные когда будут репарации из Российской Федерации. Я считаю, что государство должно развивать другие механизмы обеспечения жильем: регулировать аренду, поощрять кооперативное строительство, создавать социальное жилье.
В Западной Европе в начале ХХ века были массовые движения с требованием адекватной арендной платы. Можно ли провести аналогию с нашими условиями?
В Европе также тогда была послевоенная ситуация. Конец Первой мировой войны, когда вернулись многие ветераны и люди оказались в ужасных условиях: разрушены дома, безработица, смерти основных кормильцев семьи. Образовалось массовое низовое движение за адекватное жилье, которое спровоцировало существующие сейчас политики. В Австрии это движение, в частности, привело к социал-демократическим политикам, а среди них создание фонда социального жилья. В результате Вена демонстрирует один из наиболее показательных случаев успеха социального жилья, которое строилось с 1920-х до 1970-х гг. за счет налога на богатство. Поэтому в Вене есть большой фонд социального жилья, который работает не только для уязвимых категорий, но и для людей со средним доходом и ниже — его развитие началось в 1980-х из-за комплексной программы субсидирования, налоговых скидок, застроечных конкурсов с обеспечением дешевой земли под строительство. Что важно, большой фонд социального жилья “демпингует” цены на рынке. То есть, поскольку в Вене четвертая часть жилищного фонда – это социальное жилье, то цены относительно адекватны по сравнению с другими городами. Например, с Берлином, где много социального жилья было приватизировано.
Но в Украине, где сейчас обсуждается новый закон о социальном жилье, важно, чтобы этот вопрос рассматривался в связи с арендным жильем. Во-первых, потому что регуляция аренды и стандартизация договоров необходима и для функционирования социального жилья. А во-вторых, потому что построить социальное жилье — это большие средства и много времени.
Учитывая, что сейчас большинство переселенцев проживают в арендованном жилье, нужно обращать внимание на него в первую очередь.
Возвращаясь к примеру Вены, там город может внедрять очень конкретные регуляции, которые соответствуют вызовам именно этого региона. В Украине такого нет. У нас представители городских администраций отмежевываются от частного сектора, говоря, что их компетенция распространяется только на коммунальный. С другой стороны, они говорят: “Если на государственном уровне будет введена какая-то регуляция, тогда мы подумаем как ее внедрять”. И они в этом праве, потому что в Украине общины не могут ввести новые нормы, если они не были заложены на уровне государства.
Из опыта общения с украинцами в ЕС создавалось впечатление, что людей, скорее, пугали тамошние правила аренды. Ощущалось ли это в ваших интервью?
Конечно, у нас многие хотят иметь свое жилье в частной собственности. В Украине это единственная форма, гарантирующая стабильное и дешевое жилье, приспособленное к индивидуальным потребностям. Жилье, из которого не выселят. В Украине безопасное жилье — это действительно жилье в частной собственности, потому что у нас нет никаких других механизмов обеспечения жилищных прав граждан. Из арендного жилья тебя могут в любой момент выселить или поднять цену. Оно часто краткосрочное. Никто не поддержит, если с тобой несправедливо поведут себя, судебная практика ограничена, люди не идут в суды, у них нет ресурсов и они не знают, как это делать. У них есть представление, что договор аренды недействителен.
Действительно, в Украине частное арендное жилье — это очень неприглядная опция для проживания.
А в Европе договоры об аренде жилья обычно длительные. (Ряд украинских беженцев ЕС также сталкиваются с риском быть выселенными из предоставленного жилья. Например, в Германии, Венгрии, Ирландии. Впрочем, речь идет чаще именно о временном жилье или других формах договоренностей, таких как “Прекариум” в Польше, а не аренду, – ред.) Тебя сложно выселить, ты можешь завозить свою мебель, делать свои ремонты. Можешь там жить с детьми и заводить семью. Таким образом, арендное жилье в Европе более привлекательно, чем в Украине, потому что оно гарантирует большую безопасность. У нас люди скептически относятся к тому, что это будет работать, но нужно начинать думать о том, как решить проблемы частного арендного сектора, потому что дальше ситуация будет ухудшаться.