Какие документы нужны для государственной регистрации права собственности на новостройку

Перед подписанием документов стоит проверить, соответствует ли квартира условиям договора, зафиксировать выявленные дефекты и убедиться, что застройщик передал документы, необходимые для оформления недвижимости. Об этом пишет Судебно-юридическая газета.

Особенно внимательными следует быть тем, кто приобрел жилье через имущественные права, уступку права требования или инвестиционный договор: в таких случаях важное значение имеет не только передача самой квартиры, но и надлежащее оформление прав покупателя.

Проверьте документы, подтверждающие право на квартиру

Прежде всего будущему владельцу стоит убедиться, что его права на объект оформлены надлежащим образом.

Если квартира приобреталась путем уступки права требования или замены стороны в инвестиционном договоре, необходимо проверить, был ли застройщик надлежащим образом уведомлен об изменении лица, которое имеет право требовать передачи жилья.

Вопросы замены кредитора в обязательстве и уступки права требования регулируются, в частности, статьями 512–519 Гражданского кодекса Украины. В то же время необходимо учитывать положения конкретного договора с застройщиком. В нем могут быть предусмотрены специальные условия относительно передачи соответствующих прав другому лицу.

Одним из способов документально закрепить смену инвестора является заключение трехстороннего договора между застройщиком, первоначальным инвестором и новым покупателем. Такой документ позволяет подтвердить участие застройщика в оформлении соответствующей замены стороны.

Также целесообразно получить от застройщика справку о полной оплате стоимости квартиры. Это поможет подтвердить отсутствие невыполненных финансовых обязательств, в частности тех, которые могли возникнуть на предыдущих этапах приобретения жилья.

Что взять с собой на осмотр квартиры

К приемке квартиры лучше подготовиться заранее. Для проверки стоит иметь:

• инвестиционный договор или договор о приобретении имущественных прав;
• все приложения к договору, в которых определены характеристики квартиры, перечень материалов и предусмотренных работ;
• план квартиры и документы с ее техническими характеристиками;
• рулетку, строительный уровень, лазерный дальномер и, по возможности, тестер напряжения.

Во время осмотра фактическое состояние квартиры необходимо сравнивать именно с тем, что застройщик обязался передать по договору и приложениям к нему.

Что нужно проверить в квартире перед подписанием акта

Осмотр не стоит ограничивать проверкой внешнего вида помещения. Внимание следует обратить на состояние основных конструкций и инженерных систем.

В частности, стоит проверить качество стен, пола и стяжки, состояние и работу окон и дверей, вентиляцию, электрощиток, водоснабжение и канализацию.

Отдельно необходимо осмотреть установленные счетчики: проверить их состояние, наличие пломб и зафиксировать начальные показатели. Это может иметь значение при дальнейших расчетах за коммунальные услуги.

Как правильно зафиксировать недостатки квартиры

Если во время осмотра выявлены дефекты или несоответствие квартиры условиям договора, их необходимо документально зафиксировать.

Замечания целесообразно внести в дефектный акт или другой документ, в котором фиксируются выявленные недостатки. Описание каждого дефекта должно быть максимально конкретным. Вместо общей фразы «проблема с окном» лучше указать, например: «поврежден уплотнитель правого окна жилой комнаты».

Дополнительно стоит провести фото- и видеофиксацию дефектов, а также получить подпись представителя застройщика на документе с замечаниями.

В документе можно предусмотреть возможность повторного осмотра квартиры после устранения застройщиком зафиксированных недостатков.

Стоит ли подписывать акт приема-передачи, если есть дефекты

Особенно осторожно следует относиться к подписанию документов, в которых указано, что покупатель не имеет претензий к состоянию квартиры.

Если во время осмотра выявлены существенные недостатки, подписание акта с безоговорочным подтверждением отсутствия претензий может усложнить дальнейшее урегулирование спора относительно таких дефектов.

В таком случае целесообразно подробно зафиксировать недостатки в дефектном акте или изложить требования в письменной претензии, указав, какие именно недостатки необходимо устранить и в какой срок.

Когда покупатель становится владельцем квартиры

Отдельным важным этапом является государственная регистрация права собственности на новопостроенную квартиру.

Право собственности на недвижимое имущество, которое в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, возникает со дня такой регистрации. Поэтому получение ключей или фактический доступ к квартире не следует отождествлять с государственной регистрацией права собственности.

После завершения необходимых процедур сведения о праве на квартиру вносятся в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Какие документы могут понадобиться для регистрации права собственности

Перечень документов зависит от конкретной схемы приобретения квартиры, условий договора и способа оформления новопостроенного объекта.

В зависимости от обстоятельств для государственной регистрации могут понадобиться, в частности:

• договор, на основании которого приобретались имущественные права или возникло право требования;
• договоры об уступке права требования, если они заключались;
• документ о передаче квартиры покупателю;
• документы застройщика, подтверждающие выполнение покупателем финансовых обязательств, если они предусмотрены соответствующей схемой оформления;
• технические документы на объект;
• другие документы, предусмотренные законодательством для государственной регистрации конкретного объекта.

Заявление и документы для государственной регистрации можно подать через субъекта государственной регистрации, в частности через ЦПАУ, который предоставляет соответствующую услугу, или обратиться к нотариусу, наделенному полномочиями государственного регистратора.

По результатам государственной регистрации сведения о праве собственности вносятся в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Когда оформлять коммунальные услуги и что проверить в платежках

После приемки квартиры необходимо также выяснить порядок оформления отношений по электро-, водо- и теплоснабжению, а также управлению многоквартирным домом.

Особое значение имеет фиксация показаний счетчиков на момент передачи квартиры. Также стоит выяснить, с какой даты и на каком правовом основании конкретный поставщик или управляющий начинает начислять платежи.

Если владельцу выставляют платежи за период, когда квартира ему еще фактически не была передана, необходимо проверить основания таких начислений и условия соответствующих договоров.

Что делать, если застройщик не выдает необходимые документы

Проблемы могут возникнуть и после ввода дома в эксплуатацию. В частности, застройщик может задерживать передачу квартиры или документов, необходимых покупателю для оформления своих прав.

В такой ситуации прежде всего необходимо исходить из содержания заключенного договора и обязанностей застройщика, предусмотренных им и законодательством. Требования о передаче документов и выполнении других обязательств целесообразно оформлять письменно.

Если урегулировать вопрос с застройщиком не удается, инвестор может защищать свои имущественные права и интересы в судебном порядке.

Ключи — еще не финал: что должен сделать покупатель

Приемка квартиры в новостройке фактически состоит из нескольких важных этапов: проверки документов и прав на объект, технического осмотра жилья, фиксации дефектов, надлежащего оформления передачи квартиры и государственной регистрации права собственности.

Поэтому спешить с подписанием документов только ради получения ключей не стоит. Перед этим покупателю целесообразно убедиться, что фактическое состояние жилья соответствует договоренностям с застройщиком, все замечания надлежащим образом зафиксированы, а пакет документов позволяет завершить оформление квартиры и зарегистрировать право собственности.

Подписывайтесь на наш Youtube-канал, чтобы не пропустить новые видео на остросоциальную тематику. Соответствующие новости читайте в разделе Социалка на Соцпортале. Присоединяйтесь к каналу "Що там із соціалкою" Viber в или в Телеграме и к нашему паблику в Facebook и Instagram. Есть конкретный вопрос? Обращайтесь в СоцGPT!