ТОП-9 міфів про ОСББ

1 липня в реформуванні житлового сектора України повинен початися дуже важливий етап. Він передбачає передачу багатоповерхівок в управління їх жителям, що передбачено Законом України №417 "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

Останнім часом почали з'являтися різні міфи про ОСББ. Їх зібрав Національний прес-клуб "Українська перспектива", а за розвінчання взялися фахівець зі створення ОСББ проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) "Енергоефективність у житловому секторі України" Тетяна Гордієнко та юридичний консультант громадської організації "Ресурсний центр для ОСББ" Андрій Бурий.

Міф перший: держава змушує всіх жителів багатоквартирних будинків створювати ОСББ

Чинне законодавство не містить вимоги, яка змушувала б жителів багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком:

управління багатоквартирним будинком зборами співвласників;

управління багатоквартирним будинком ОСББ;

управління багатоквартирним будинком керуючим.

Право вибору форми управління будинком залишається виключно за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без втручання з боку органів державної влади або місцевого самоврядування. Однак тільки з ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів.

Міф другий: ОСББ створюють виключно жителі багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях і в повній мірі використовують їх ресурси, до ОСББ не мають ніякого відношення

Згідно статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ можуть створювати тільки власники квартир і нежилих приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це означає, що власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, розташованих в багатоповерхівці, мають ті ж права, що і власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, повинні в обов'язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об'єднання, прийняті в межах їх повноважень.

Цей підхід, передбачений статтею 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.

Міф третій: співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої будинки - в якості компенсації їх передадуть банкам за неповернені кредити

Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх направляють на утеплення фасадів багатоповерхівок, встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку і зберігають тепло в під'їздах, на заміну електролампочок розжарювання на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позики на закупівлю і монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури загального користування і т.д.

Однак кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поручительства. А це означає, що приміщення, в тому числі і квартири, не закладаються і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов'язаннями перед кредиторами. В якості застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком і об'єднанням.

Міф четвертий: співвласників з ОСББ держава змусить утримувати на свої кошти і ремонтувати багатоквартирні будинки, тоді як багатоповерхівки без ОСББ будуть утримуватися і ремонтуватися за бюджетні кошти

Жителі багатоквартирного будинку на правах власності володіють не тільки житловими або нежитловими приміщеннями, але також є співвласниками спільної власності. Зокрема, мова йде про сходи, ліфти, горища, підвали і т.д. Тому їх обов'язок - забезпечувати належний стан будинку і прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.

У рівній мірі це стосується як співвласників ОСББ, так і жителів тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не отримали. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки - справа клопітка і дорога. У цьому сенсі співвласники ОСББ знаходяться в привілейованому становищі. На відміну від жителів багатоквартирних будинків, які не створили об'єднання, вони можуть скористатися програмами фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко - і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування.

Міф п'ятий: створення ОСББ не має сенсу, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими доходами. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку і його термомодернізації та це значно підвищує відповідні витрати інших жителів

ОСББ ніяк не впливає на кількість, розмір пільг і субсидій, нарахованих їх співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі жителі багатоквартирних будинків, які зважилися на створення об'єднання, і ті, які до сих пір не скористалися такою можливістю, знаходяться в однакових умовах.

При цьому чим більше пільговиків і субсидіантів знаходиться в об'єднанні, тим на більшу компенсацію тіла "теплого" кредиту воно вправі розраховувати. Максимальний розмір може досягати 70%. Тому велика кількість жителів з незначними доходами не завадить створенню ОСББ.

Міф шостий: зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не тільки будинок, а й прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об'єднання. До того ж прибудинковою території можуть вільно користуватися жителі сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для парковки своїх автомобілів

За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на жителів.

В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, тому що кожне місто має властиву тільки йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі - помірна, а на півдні країни - незначна. Тому рішення про розмір прибудинкової території приймають місцеві органи влади.

ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від прийнятого ним рішення. Однак завжди слід пам'ятати, що в разі продажу житлового або нежитлового приміщення, частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення щодо неї приймаються загальними зборами. Вони можуть стосуватися і умов паркування автомобілів, власники яких живуть в сусідніх будинках.

Міф сьомий: жителі багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески і не брати участь у вирішенні питань щодо його утримання

Рішення проблеми неплатежів в першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він повинен зустрічатися з боржниками і нагадувати їм про фінансові зобов'язання, які вони не виконують. А головне - голова правління об'єднання повинен кожен раз підкреслювати, що всі співвласники зобов'язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.

Міф восьмий: жителям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них ця справа виявиться занадто дорогою і тому дуже невигідною. Тому ОСББ необхідно створювати на базі одразу декількох багатоповерхівок, розташованих недалеко один від одного.

За загальним правилом, визначеним Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", в одному багатоквартирному будинку може створюватися тільки одне об'єднання. Однак стаття 4 цього ж закону дає можливість власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих в двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об'єднання.

У разі створення об'єднання на базі двох або більше багатоквартирних будинків голосування співвласників до нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Випадки створення "загальних" ОСББ в Україні не рідкість, хоча і не дуже поширені. Справа в тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа жителів одразу декількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не приймаються і тому існуючі проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.

Міф дев'ятий: жителі багатоповерхівки позбавлені будь-якої можливості контролювати роботу голови правління ОСББ і впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість присвоєння головою правління ОСББ громадських коштів

Усі рішення щодо поточної діяльності об'єднання, в тому числі і питання залучення та використання коштів, приймаються і контролюються його співвласниками. Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, створених відповідно до законодавства та статуту об'єднання.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу отримують ті рішення, які підтримує більшість співвласників.

Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об'єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з декількох членів і голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть приймати рішення про притягнення незалежного аудитора.

Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля будинку і робота об'єднання, мають достатньо важелів впливу і контролю за діяльністю голови правління, виключає випадки присвоєння їм майна і коштів ОСББ.

Джерело: "Сегодня"

Читайте також: Зубко назвав найсприятливіші інвестиційні регіони

Рекомендуємо прочитати

Джамала не получила свой миллион

Гонорар за выступление на Евровидении Джамала получила перед самим финалом....

Це може бути цікавим

Представлен самообучающийся нейроморфный чип, способный сочинять музыку

На прошедшем недавно форуме IMEC ITF2017 представители бельгийского исследовательского и научного центра продемонстрировали первый в своем роде самообучающийся нейроморфный чип, принципы работы которого подражают принципам работы головного мозга человека....

загрузка...

Схожі публікації

Дивіться, що пишуть

Ученые исследовали процесс голосования на «Евровидении»

Ученые из Университета Центральной Флориды (США) показали, что участвующие в «Евровидении» страны голосуют за победителей конкурса исходя главным образом из национальной принадлежности исполнителей, а не художественной ценности их песен....