Як зміниться ринок нерухомості

Як зміниться ринок нерухомості

Сьогодні ми спостерігаємо наступ нової ери ризиків і можливостей для інвесторів, яка обумовлена глобалізацією і зростанням міського населення, і де ключовим компонентом виступають жителі мегаполісів – орендарі та власники нерухомості, працівники офісів, відвідувачі магазинів.

Про це у своєму блозі на НВ пише інвестиційний керуючий Валерій Кодецький.

Основними особливостями нової ери ризиків і можливостей можна назвати зростання на ринку нерухомості, яке носить глобальний характер, хоча очевидним лідером виступає Північна Америка, а за нею – Європа. Ще одна особливість настання нової ери для інвесторів — зростання ризиків, як на локальному рівні, так і в глобальному масштабі і системний характер цих ризиків. Ще я б додав ті зміни, які відбуваються в потребах користувачів і, ринкова пропозиція, яка не в змозі підтримати зростаючий попит. Всі ці фактори безпосередньо впливають на рішення інвесторів щодо вибору ринків, а також сприяють прийняттю більш високих ризиків в лізингу та девелопменті.

Світові інвестиційні потоки все ще зосереджені у великих містах — лідерах світових інвестицій, проте зростає, хоч і незначним чином, прибутковість від нових ринків, які пропонують дохід, ліквідність або зростання. Ринок нерухомості також все ще характеризується стабільним зростанням, проте, вибірково, оскільки присутні моменти невизначеності, що змушують інвесторів проявляти певну обережність у прийнятті рішень. Продажі нерухомості також ростуть, так як більшу кількість інвесторів починають отримувати прибуток, а цінові тенденції поляризуються на основі інвестицій у запаси і в основні потреби мешканців/орендарів. Зростаюча ліквідність, прибутковість і реструктуризація активів ведуть до підвищення ділової активності, однак прибутковість знижується, так як короткострокові і довгострокові відсоткові ставки залишаються практично без змін.

На думку Маттіаса Томаса, директора Європейської асоціації інвесторів, в не включені в список інвестицій активи (INREV) саме Європейський союз має величезний економічний потенціал, тому що на його території проживає 7% світового населення, виробляється 17% світового ВВП і припадає 20% світової інституційної нерухомості. Основні економічні показники Європейського союзу на 2015 рік показують стабільне зростання ВВП 1,6% (для порівняння, в Канаді — 1,0%), споживчу інфляцію на рівні 0,1% (для порівняння, в Канаді — 1,0%), рівень безробіття 10,8% (для порівняння, в Канаді — 7,0%), а також порівняно низький рівень прибутковості державних цінних паперів:

Німеччина Франція Канада Великобританія США
10-річні 0,48% 0,81% 1,60% 1,88% 2,24%

Незважаючи на те, що європейські міста «великої шістки» об’єднують 58% загальноєвропейського населення і налічують близько 508 мільйонів чоловік, а також, в цілому, Європейський союз демонструє впевнене економічне зростання і володіє ще більш значним потенціалом економічного зростання, існує ряд факторів, вплив яких необхідно постійно відстежувати інвесторам.

Так, у ринку нерухомості існує сильна конкуренція з ринком цінних паперів, які вважаються менш ризикованими. Тому при підвищенні прибутковості цінних паперів, особливо державних в США, відбувається «перетікання» інвестицій зі сфери нерухомості.

Новими дестабілізуючими факторами в Європі є: проблема біженців і питання збереження Шенгенської угоди; терористичні акти в Парижі і Брюсселі; «Голландський казус» (референдум про асоціацію з Україною) та потенційна можливість виходу Великобританії з Європейського Союзу.

Однак найважливішим дестабілізуючим фактором 2015 року всіма без винятку міжнародними експертами названа Росія. До того часу, поки вона не визначиться, на чиєму вона боці — всього цивілізованого світу або сама по собі — до того часу інвестори схильні відносити навіть Фінляндію до розряду непередбачуваних «сірих» зон.

Ще одним фактором, який останнім часом істотно впливає на ринок нерухомості великих міст Великобританії і, особливо, Лондона, є боротьба за легалізацію доходів, проти корупції і офшорів, що розгорнулась у світі. Так, до недавнього часу, нерухомість у Великобританії була основним інструментом для збереження і легалізації капіталів з усього світу, в тому числі Росії, Китаю, Індії. Боротьба за легалізацію доходів сприяє тому, що міжнародні інвестиції відправляються на пошуки нових ринків. В результаті дії цього фактора, фіксується дрейф інвестиційних капіталів на ринки США і Канади, де незважаючи на незначне економічне зростання спостерігається будівельний бум. Європейські девелопери зіткнулися з необхідністю активної розробки нових форматів нерухомості, орієнтуючись на нові умови.

В реаліях України і Києва новими форматами нерухомості є повноцінні житлові комплекси типу кондомініуму для сегменту еліт і бізнес класу. А для економ-класу — менш ризиковані і більш затребувані формати: будівництво житла, призначеного для здачі в оренду і впровадження технологій модернізації «старого» житлового фонду, аналогічно до того, як це було зроблено в Польщі, Східній Німеччині та інших країнах колишнього соціалістичного табору.

Показовим для розуміння впливу цінових факторів на ринок нерухомості є порівняння ситуації в Україні та Канаді — країні близької для нас в ментальному плані. Вплив кризових чинників, викликаних зниженням цін на енергоносії і як наслідок — падіння вартості національної валюти на економіку і ринок нерухомості протягом 2014-2015 і найімовірніше 2016 року, приблизно однакове в Канаді і Україні. Так, з 2012 р. по 2015 р. відбулося падіння канадського долара на 40 пунктів! В Україні за той же період часу з національною валютою відбулися ще більш драматичні зміни — гривня подешевшала по відношенню до американського долара втричі.

Різними виявилися наслідки для ринку нерухомості і припливу інвестицій.

У Канаді 2015 рік побив усі рекорди з продажу нерухомості при рекордному зростанні цін на об’єкти нерухомості. Так, згідно зі звітом «Статистика Канади», індекс цін на нові будинки в 4-му кварталі 2009 року оцінювався на рівні — 1,5, а в 4-му кварталі 2014 року — вже 1,7, а індекс цін на будинки на вторинному ринку в 4-му кварталі 2009 року оцінювався на рівні 5,4, а в 4-му кварталі 2014 роки вже 7,2. Середня ціна канадського будинку в 2009 році оцінювалася в 320 000 доларів, а в 2015 — вже в 430 000 доларів. Сталося це, головним чином, за рахунок значного припливу іноземних інвестицій. Канадський ринок нерухомості в результаті падіння канадського долара став одним з найбільш привабливих в світі для інвесторів. Сьогодні в Канаді серйозно обговорюється питання про обмеження прав на придбання нерухомості з інвестиційними цілями для іноземних інвесторів.

В цей же час ціни на нерухомість в Україні досягли дна, обсяги продажів впали у всіх регіонах, а іноземні інвестори не поспішають скористатися вигідним валютним курсом і вкластися в українські квадратні метри.

Чому ж такі різні наслідки спостерігаються на ринку нерухомості в Україні і Канаді, при впливі схожих кризових чинників?

Відповідь полягає в низькому рівні довіри до влади в Україні, особливо на регіональному рівні, і законодавчій базі, що регулює відносини на ринку нерухомості і забезпечує захист прав іноземних інвесторів і приватних власників в Україні. Органи державної законодавчої і виконавчої влади повинні зробити все можливе, щоб відновити довіру іноземних інвесторів до України, як шляхом кропіткої щоденної роботи «на місцях», так і за рахунок проведення міжнародних кампаній, спрямованих на просування інвестиційної привабливості української нерухомості та економіки в цілому, надання реальних гарантій безпеки, стабільності і надійності інвестицій в країні. Приватні девелопери спільно з профільними відомствами та місцевими органами влади повинні запропонувати інвесторам перспективні високоякісні проекти, розроблені відповідно до світових стандартів.



загрузка...

Читайте також

Коментарі