Як закордонні інвестиції формують ринок нерухомості в Україні

Як закордонні інвестиції формують ринок нерухомості в Україні

На тлі економічної кризи, яку спостерігаємо в Україні, та суттєвого зменшення грошової маси у країні зростає зовнішній інвестиційний інтерес до вітчизняного ринку нерухомості. Іноземці бачать потенціал ринку, який обвалився, і приступають до детального вивчення пропозиції, цінових показників і характеристик усіх сегментів. І така активність цілком обґрунтована, вважає експерт Forbes Олег Перегінець.

Міграція усередині країни, ослаблення гривні та подальша недовіра населення до національної валюти підтримують попит на житло, незважаючи на кризу. За рахунок зниження гривні відбувся масовий відплив депозитів із банків, що на початку 2015 року призвело до суттєвого пожвавлення в економ-сегменті: заощадження, які довгі роки накопичувалися на «квартиру кращу», довелося вкласти у «квартиру якнайшвидше». Преміальний сегмент чекав і, після певної стабілізації політичної ситуації у країні, останні два місяці починає дедалі жвавіше промацувати ґрунт ринку.

Водночас у Києві ми спостерігаємо дефіцит якісних об’єктів, що задовольняють попит споживача, який, серед безлічі пропозицій, згоден платити насамперед за якість. На перший план виходить характеристика унікальності. Зростає планка запитів клієнта, яка дає передумови для створення нового конкурентного продукту. Покупця більше не цікавлять однотипні безликі коробки, маленькі вікна-стільники. Дедалі більшу увагу звертають на архітектуру, раціональність планувань – і з цього формується попит.

Суттєво зростає конкуренція. Тільки на 2015–2016 роки в Києві заплановано понад 100 будівництв, значна частина з яких уже стартувала. Причому забудовуватимуть цілими кварталами. Такі темпи значно вдарять по формуванню ціни, попиту-пропозиції й виведуть конкуренцію на новий рівень. Ця ж ситуація призводить до того, що українські забудовники «старого гарту», які не бажають або не встигли змінити стандарти, згортають багато своїх проектів.

І в цей час на ринок заходять іноземні забудовники.

Чому зараз?

Через ситуацію, яка склалася у країні, вартісні показники нерухомості та землі сьогодні досягли свого мінімуму, а вибір пропозицій досить різноманітний. Є значний розрив між експозицією та цінами реальних угод. Інвестори починають відчувати, а аналітики – надавати звіти про те, що дна ринку досягнуто, далі на зниження цін не варто чекати, попереду буде період стагнації протягом 2–3 років, після якої почнеться плавний підйом сектору. Саме в цей період хтось ще сподівається на подальше зниження цін і вичікує, комусь – дуже потрібні гроші. У цей момент пощастить рішучішим, які «відповідять на дзвінок» із вигідною для обох сторін пропозицією.

Аналітичні розрахунки показують, що, за відсутності форс-мажорів, входження в проект сьогодні й виведення нового продукту на ринок через 1,5–2 роки буде найвигіднішим в аспекті отримання максимального прибутку в перспективі найближчих п’яти років.

Хто всі ці люди?

Перестановка політичних сил у країні спочатку обнадіяла зарубіжних гравців. Вони сподіваються на полегшене розв’язання бюрократичних питань, пов’язаних з отриманням дозвільної документації, підведенням комунікацій, введенням об’єктів в експлуатацію.

Уже реалізували свої проекти в Києві американська й англійська компанії в сегменті Premium (ЖК Skyline і клубний будинок PecherskHills). Сьогодні надходять заявки від представників інвесторів із Туреччини, США, Азербайджану, Литви. Мінімальний обсяг інвестицій представників цих країн становить не менш як $5 млн.

Водночас якщо представники Заходу почали виявляти інтерес до країни саме після революції і в контексті зміни політичного вектора, то, скажімо, турецькі інвестори відкрито заявляють, що прийшли в ослаблену країну, на обвалений ринок. Утім, усі вони вірять у значне зростання економіки України в періоді до п’яти років. Тому якщо Захід – це здебільшого преміальна і, з прийняттям ризиків, комерційна нерухомість, то Схід – економ/комфорт сегмент зі швидкими темпами будівництва і продажів та порівняно швидким виходом із ринку.

Звичайно, є й винятки. Часто це інвестиції фізосіб, які раніше не були задіяні у будівельному бізнесі. Тому їхня стратегія – купити маленьку ділянку і побудувати невеликий клубний будинок преміальної якості в престижному районі столиці. У будь-якому разі чітко проглядається відмова всіх учасників ринку від формату «бізнес», що зумовлено розмитими характеристиками чи навіть відсутністю у країні середнього класу як такого.

Як згадано вище, пріоритет віддають короткостроковим інвестиціям. Мета – вихід на ринок у момент найбільшого спаду, купівля землі за мінімальними цінами, будівництво в період застою, реалізація на етапі відновлення попиту – і вихід із ринку на піку. Найвідповідніший формат – це житло економ- і комфорт-класу. Період реалізації девелоперського проекту в цьому сегменті становить у середньому 2,5 року із прибутковістю 30–40% річних на вкладені інвестиції.

Якщо говорити про Київ, то головним критерієм при виборі ділянок є вартість та обсяг. Тому розглядають не тільки ділянки в центрі міста, а й колишні фабрики, підприємства, заводи, промислові зони, розташовані у спальних районах. Не лякає рутина із зачищенням землі та переоформленням під необхідне призначення. Пріоритетну роль відіграє ціна. При цьому перевагу віддають Правому берегу.

Головний принцип роботи в Україні для іноземних інвесторів – жодного партнерства з місцевими бізнесменами, жодної пайової участі, жодних спільних інвестицій. Така категоричність – наслідок репутації, яку мають багато місцевих гравців ринку. Відповідно, розглядають пропозиції тільки про купівлю ділянок у власність. Тим часом 80% ринку землі працює за схемою, коли вартість землі повертається готовими квадратними метрами.

Що може запропонувати Київ?

Із пропозицією на українському ринку все неоднозначно. З одного боку, ми маємо низку «гарячих» майданчиків, які власники готові продати тут і зараз. З другого – вартість багатьох із них явно завищена, частина запропонованих лотів має низку проблем з історією власності. Це є однією з основних причин «довгограючих» угод на ринку в цілому. Утім, власники готові до торгу, розуміючи, що сьогодні ринок дає більше можливостей для власників «кешу».

Найбільший попит сьогодні мають ділянки в центрі міста під будівництво елітного житла, у престижних районах міста, як-от Печерськ, історичний центр, Поділ, де вартість однієї сотки становить близько $50 000. І ця цифра дещо коливається залежно від розміру ділянки.

У свою чергу, ситуація у спальних районах відрізняється. Вартість землі безпосередньо залежить насамперед від потенціалу ділянки, тобто від обсягів житлових площ, які на ній можна звести. Великі ділянки, придатні під квартальну забудову, пропонують у ціновому діапазоні $10–15 тис. за сотку. Ділянки, призначені під точкове будівництво, площею до 0,3 га – $20–25 тис.

Загалом Києву є що запропонувати інвесторам, питання лише у фінансових можливостях потенційного покупця і виборі сегменту та локації.

Варто розуміти, що ця тенденція ще не набула масштабного розмаху, але є всі передумови до кардинальних змін у розстановці сил на ринку нерухомості України. Саме закордонні гравці формують сьогодні попит у сегменті купівлі-продажу землі. Ми припускаємо, що такий хід подій сприятливо позначиться на формуванні висококласної нерухомості України та Києва у всіх сегментах.

джерело: Forbes



загрузка...

Читайте також

Коментарі