Колись управдоми були професією популярною. І уособлювали владу середньої ланки, що контролювала наше життя, не охоплене виробництвом. Час вільнодумства породив ЖЕКи, вони індустріалізували утримання житлового господособарства до масштабів байдужості, коли одна сторона не знає, за що вона сплачує, а друга не пам’ятає, які послуги повинна надавати і якої якості.


Після ухвалення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який передбачає нову фазу реформування житлово-комунальної сфери, у багатьох виникають питання – кому віддати в управління свою багатоповерхівку і де знайти для цього спеціаліста, який може стати діловим партнером, надійним помічником та захисником у боротьбі з нелегкими побутовими буднями. І професія управителя багатоквартирним будинком знову стає затребуваною. Які сучасні підходи до управління багатоквартирними будинками і до добору професійних кадрів, здатних цим займатися? Поговорити про це ми запропонували президенту Асоціації управителів житла Василю ЛІМАНУ.

Скільки управителів сьогодні надають послуги власникам багатоквартирних будинків?

— Насамперед, давайте визначимося, кого ми називаємо управителем багатоквартирного будинку.

Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором з власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель, зазвичай, виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи управителя залежить і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців.

На сьогоднішній день в Україні вже працюють близько 535 управляючих компаній. Кількість управителів – фізичних осіб точно порахувати зараз складно. Оскільки багато голів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), починаючи з управління власним будинком, сягнули такого професійного рівня, що на прохання мешканців інших будинків беруть і їх під своє крило, стаючи, таким чином, управителем.
Реалії сьогодення такі, що ринок управителів перебуває на стадії становлення. В управлінні ОСББ, житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) чи управляючих компаній перебуває близько 20% багатоквартирних будинків, решта ж продовжують обслуговуватися комунальними ЖЕКами, яких в Україні понад 4 тис.

Чому саме сьогодні виникла потреба в управителях?

— Необхідність в управителях багатоквартирних будинків виникла не сьогодні. Реформування житлово-комунального господарства розпочалося значно раніше. Вже 2004 року була ухвалена відповідна державна програма. Вона була прописана досить добре, але так і не була виконана. Більш реальні кроки були закладені в програмі 2009-2014 років, проте й вона була провалена.

Одним із важливих напрямків цих програм була демонополізація ринку управління житлом (іншими словами, утримання будинків та прибудинкових територій). Мається на увазі створення конкурентного середовища. Для успішного розвитку ринку та підвищення якості послуг необхідно дати можливість працювати в цій сфері суб’єктам підприємницької діяльності різних форм власності.

Поки що найбільш ефективну схему управління багатоквартирними будинками реалізують ОСББ. Багато успішних керівників об’єднань можуть бути прикладом професійного зростання.

У яких регіонах сучасна система управління багатоквартирними будинками приживається найактивніше?

— Сьогодні важко говорити про регіональні тенденції і в цілому про «сучасну» систему управління, оскільки ринок лише зароджується. Я схиляюся до визначення «ефективна система управління та обслуговування житлових будинків» відповідно до нових стандартів та вимог.

Серед лідерів за кількістю діючих ОСББ, тобто, ефективних управителів, можна відзначити Львівську, Дніпропетровську, Київську, Миколаївську, Івано-Франківську області.

Приватних управляючих компаній найбільше в Київській та Одеській областях. І зрозуміло чому – в цих регіонах найбільше будується житла, і, відповідно, тут найбільша кількість управляючих компаній, які створюється саме забудовниками.

Необхідно відзначити міста, в яких були проведені конкурси для визначення управителів. Це: Комсомольськ та Кременчук (Полтавська обл.), Тернопіль, Славутич та Обухів (Київська обл.), Житомир, Кривий Ріг та Нікополь (Дніпропетровська обл.) та інші. Але, на жаль, у деяких містах такі конкурси проводилися не зовсім прозоро.

Як на законодавчому рівні визначені статус управителя, його функціональні обов’язки та права?

— Законодавчих і підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг у нас чимало. Та я б відзначив нещодавно ухвалений Верховною Радою закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Ми називаємо його революційним.

Справа в тому, що він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору управителя для свого будинку. При цьому тепер для ухвалення такого рішення більшістю голосів нема необхідності реєструвати юридичну особу. Будинків, які не наважилися на створення ОСББ, в Україні значна більшість. І весь цей час вони не залучалися до ринкових відносин, що складаються в житлово-комунальній сфері. Хто управлятиме їх майном, вирішувалося місцевими органами влади.

З управляючими компаніями зрозуміло – це юридичні особи. Управитель-фізособа неодмінно має бути приватним підприємцем?

— Власники багатоквартирного будинку для управління спільним майном мають право наймати як юрособу (компанію), так і приватного підприємця. Основні вимоги до них викладені в Правилах управління будинком, спорудою, житловим комплексом чи комплексом будинків та споруд, затверджених Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України ще 2009 року.

Сьогодні ці Правила необхідно осучаснити. Деякі фахівці схиляються до прийняття відповідного закону. Він повинен чітко виписати всі нюанси, пов’язані з управлінням багатоквартирними будинками, визначити повноваження управителя-фізособи та управляючих компаній, їх функції, вимоги, що до них висуваються.

У цьому є велика необхідність. Ми активно запозичуємо досвід країн-членів ЄС. І хочемо, щоб наш ринок управління житлом був висококонкурентним, відповідав найвищим стандартам. Лише так ми зможемо кардинально поліпшити ситуацію, що на сьогоднішній день склалася в сфері житлово-комунальних послуг.

Хто може бути управителем? Чи повинні ці люди отримувати спеціальну підготовку для такої роботи?

— Однозначно повинні. Прийнято вважати, що управитель – це менеджер будинку. Та сьогодні ми переконалися в тому, що він має бути також технічно та економічно грамотною людиною.

Деякі співвласники та керівники об’єднань перевагу надають тим кандидатам в управителі, які в минулому мали стосунок до будівництва чи всього, що з ним пов’язано, приміром, до сантехніки, електрики тощо. Бажано, щоб кандидат у будівельній сфері попрацював принаймні 2-3 роки. Тоді йому буде простіше виконувати свої обов’язки.

Та все це – базові вимоги. Насправді управителю доводиться вирішувати багато найрізноманітніших питань, в тому числі, й таких, що стосуються власності, взаємовідносин між власниками тощо. Тому сьогодні їм доводиться освоювати ще й юриспруденцію, а не лише займатися суто господарськими справами.

Як зараз оформлюються відносини з управителями, і як вони оформлюватимуться у відповідності до закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»?

— Відносини з управителем у будь-якому випадку регулюються укладеним договором.
Як і сьогодні, так і надалі власники багатоквартирного будинку (в тому числі, й об’єднані в ОСББ) укладатимуть з управителем договір, умови якого повинні відповідати умовам типового договору. Важливо відзначити, що рішення про залучення управителя та про його вибір ухвалюється власниками будинку на загальних зборах. Договір з управителем від імені ОСББ підписує його голова. У будинках, де ОСББ не створене, для цих цілей на загальних зборах обирається уповноважена особа (або кілька осіб) з числа співвласників. Таку можливість їм надає закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Важливо пам’ятати, що типовий договір передбачає взаємну відповідальність – управителя перед власниками, а власників – перед управителем. Це значно підвищує ефективність управління будинком.

Чим конкретно займається управитель? Він займається управлінням виключно спільного майна мешканців багатоквартирного будинку чи може одночасно займатися вирішенням їх індивідуальних житлово-комунальних потреб?

— Сьогодні управитель займається обслуговуванням, утриманням спільного майна будинку, прибудинкової території, це його прямий обов’язок.

Одночасно йому доводиться займатися і соціальними питаннями, наприклад, наданням допомоги в оформленні житлової субсидії. Управитель зацікавлений у цьому. Бо це платежі, що йдуть на обслуговування будинку та прибудинкової території.

Зустрічаються й інші аспекти. Приміром, є управителі, які проводять свята двору, новорічні та інші свята. Це зближує людей, допомагає їм ліпше розуміти один одного, а зрештою – згуртовувати їх для вирішення спільних завдань.

Управитель багатоквартирним будинком – це в жодному випадку не керівник підприємства. Якщо на підприємстві, яким ти керуєш, хтось тебе ослухався, ти можеш його «виставити за двері». А з власниками завжди необхідно знаходити спільну мову. Коли ти станеш для них довіреною особою, значить, ти – хороший управитель.

ЖЕКи надають комплексні житлово-комунальні послуги. У них є відповідні кадри, технічні можливості, виходи на спеціалізовані комунальні підприємства та фірми. Чи можуть управителі в цьому питання успішно конкурувати з ЖЕКами?

— Дуже важливо, щоб управитель чи управляюча компанія приходили зі своєю матеріально-технічною базою. Можна взяти банківський кредит та скористатися ним для купівлі необхідного обладнання. Так у більшості випадків і робиться. При цьому закуповується найсучасніше обладнання.

Матеріально-технічну базу можна створити і поетапно, в тому числі, і за кошти власників (окремий рядок витрат у кошторисі на рік). Але тоді придбане таким чином обладнання, інструменти, спецодяг і все необхідне для обслуговування будинку належатиме їм, а не управителю.

Сьогодні управителі пропонують мешканцям нові, куди більш високі у порівнянні з попередніми стандарти обслуговування. Тим самим вони стараються довести, що порівняно з ЖЕКами працюють набагато ліпше. А інакше власники відмовляться від їх послуг. Який у них сенс міняти шило на мило?

Не так давно в тому ж Кривому Розі до роботи стали одразу кілька нових приватних підприємств. Для місцевих мешканців цей факт виявився примітним. Усіх вразив зовнішній вигляд слюсарів, сантехніків та двірників. Всі вони були в чистому та гарному спецодязі, користувалися сучасними інструментами та навіть бахілами (їх одягали перед тим, як зайти до квартири).

Погодьтеся, довіра до таких фахівців виникає одразу. Бо ж не випадково кажуть – людину зустрічають за вбранням. Хоча при цьому не слід забувати і про майстерність.

Як бути у випадку, якщо мешканці будинку не наймають управителя? Хто в даній ситуації виконує його функції, і хто оплачує його послуги?

— Якщо мешканці багатоквартирного будинку не створюють ОСББ чи не обирають собі управителя на загальних зборах, то по завершенні одного року органи місцевого самоврядування проводять конкурс і за його результатами визначають управителя для будинку. Зараз ця процедура регламентується постановою Кабінету Міністрів України №631 від 21.07.2005 р. «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг». Але законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачається затвердження Мінрегіоном України нового порядку його проведення.

Важливо розуміти, що вибір органами місцевого самоврядування управителя для будинку – це скоріш вимушений захід для того, щоб будинок не залишився без належного догляду. Власники в будь-який момент можуть зібратися та ухвалити рішення про заміну управителя. Треба буде лише дочекатися завершення встановленого законом мінімального терміну для роботи управителя в один рік. Однак, якщо управитель не надавав послуг чи їх якість не відповідала умовам договору, то такий договір можна буде розірвати і достроково.

Така процедура передбачена законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Він достатньою мірою захищає інтереси власників, за ними завжди залишається вирішальне слово.

Один управитель може управляти одразу кількома житловими будинками. Наскільки це виправдано?

— Як я сказав раніше, управитель-фізособа може успішно управляти десятками будинків. І така практика існує вже давно.

Якщо говорити про підприємство, то воно може мати в обслуговуванні навіть сотні будинків, розташованих неподалік один від одного. Для віддалених будинків можна створювати своєрідні опорні пункти з персоналом, необхідним для обслуговування. Скажімо, штат з обслуговування може складати від 3 до 7 осіб – бухгалтер, сантехнік, електрик, двірник тощо.

Якісь послуги управитель надає самостійно або може наймати й інші підприємства для їх виконання. Сьогодні в кожному районі можуть бути структури, що займаються аварійним обслуговуванням. Варіантів, як бачите, багато. Все залежить від того, як управитель себе позиціонує, як формує свій штат та принципи роботи, а також від того, що саме хоче замовник – власники багатоквартирного будинку.

Реалізація нового закону може відкрити шлях в управителі людям недобросовісним та непрофесійним. Як цього уникнути?

— Сьогодні дуже важливо проводити роз’яснювальну роботу, щоб власники багатоквартирних будинків знали, які вимоги вони мають висувати до управителів. Перш ніж найняти управителя, актив будинку повинен поцікавитися історією компанії, з якою збирається укласти договір, дізнатися, як вона себе зарекомендувала, які відгуки. Зібрати інформацію сьогодні не так складно.

З управителями-фізособами визначитися складніше. На мою думку, варто звернути увагу на успішні ОСББ чи ЖБК. Їх голови вже напрацювали досвід, часто мають необхідну кваліфікацію та знання. Деякі голови працюють по 15-20 років, мають колосальний досвід, можуть управляти і десятком будинків.

З недобросовісним управителем сьогодні розібратися досить просто: якщо мешканці їм незадоволені, то більше не найматимуть його. У новому законі передбачено, що договір з управителем укладається на 1 рік з можливістю його пролонгації. На наш погляд, ця норма дещо суперечлива. Асоціація управителів житла пропонувала збільшити такий термін до 5 років. Бо ж є необхідні регламентні роботи, є довгострокове планування, розраховані на більш тривалий термін. При цьому можна було детальніше прописати відповідальність управителя. Складно уявити, що велике підприємство захоче укладати договір лише на 1 рік. Та законодавці вирішили захистити інтереси споживачів.

Є й інші механізми, що можуть підтвердити професійну придатність управителя. Асоціація управителів виступає з пропозицією запровадити професійну атестацію, в тому числі – і реєстр професійних управителів. Ми передбачаємо можливість навчання управителів, складання спеціальних екзаменів для отримання сертифікату та включення до реєстру. Власники будинків при бажанні зможуть скористатися цим реєстром.

Якщо говорити про підприємства, то вони можуть отримати оцінку відповідності тим чи іншим стандартам і отримувати відповідні сертифікати. Це може підвищити їх конкурентоздатність.

Чи готові місцеві органи влади до такої глибокої реформи у сфері ЖКГ, в тому числі, і до роботи з управителями будинків?

— Сьогодні насамперед необхідно говорити про те, чи готове до цього суспільство? Адже наразі реформування житлово-комунальної сфери значною мірою залежить від нас із вами, новим законом саме нам як власникам надані величезні повноваження. Якщо ми ними активно користуватимемося, то владі просто не буде куди діватися.

В Україні є міста, які активно підтримали роботу управителів будинків. І виявилося, що такі ринкові підходи дуже вигідні, бо місцева влада може скинути з себе великий тягар відповідальності. Так, керівництво міста контролює, щоб не було порушень, щоб дотримувалися тарифної політики. Але коли працюють управляючі компанії, то їх відносини з мешканцями – це приватник з приватником.

Статистика доводить, що там, де працює приватний управитель, набагато менше скарг і більше довіри до місцевих органів влади.

А там, де місцеві органи влади не готові до змін, свою думку повинна сказати громадськість. І ми як громадська організація готові допомогти співвласникам, ініціативу яких гальмуватиме місцева влада.

Артем САДОВИЙ,
Національний прес-клуб «Українська перспектива»



загрузка...

Читайте також

Коментарі